5 – Locação
É o contrato mais usado na sociedade depois da compra e venda. Hoje em dia alugam-se carros, casas, quartos, apartamentos, roupas, vestidos de noiva, filmes, fazendas, cadeiras de rodas, muletas, etc.
A locação possui três espécies, já conhecidas dos romanos: locatiorei (locação de coisa), locatiooperarum (locação de serviço) e locatiooperis (locação de obra). Atualmente, só a primeira espécie conserva o nome de locação, e as demais são conhecidas, respectivamente, como prestação de serviço e empreitada.
O contrato de empreitada veremos em breve, e o contrato de prestação de serviço não está no nosso programa. Acredito que será estudado no Direito do Trabalho, tendo em vista o art. 114, I, VI e IX da CF, coma alteração da Emenda 45, de 2004, que passou para a Justiça do Trabalho o julgamento de toda lide decorrente de relação de trabalho, seja entre patrão e empregado, seja decorrente de prestação de serviço (593, 594). Apenas exemplificando, os prestadores de serviço são os profissionais liberais como os advogados, médicos, psicólogos, dentistas, engenheiros, arquitetos, etc., ou seja, aqueles trabalhadores que não possuem subordinação hierárquica a seus patrões, quais sejam, os clientes e pacientes. Aguardem mais detalhes sobre prestação de serviço no Direito do Trabalho e sobre empreitada na próxima aula.
Vamos hoje nos concentrar na locatiorei ou simplesmente locação: é o contrato pelo qual o locador se obriga a conceder ao locatário, temporariamente, o uso e gozo de coisa infungível mediante certa retribuição (565). Destaquem no conceito:
- se obriga: contrato gera obrigação, então se o locador se recusa a entregar a coisa mesmo pago o aluguel, resolve-se em perdas e danos, não podendo o locatário ocupar a coisa, pois não dispõe de ação real, apenas ação pessoal/obrigacional contra o locador inadimplente. Tanto não dispõe de ação real que, via de regra, se a coisa for vendida durante o contrato, o novo dono não precisará respeitar a locação, e o locatário terá que sair e exigir perdas e danos do locador (576).
- temporariamente: locação é temporária; a coisa se transfere ao locatário por certo tempo e depois retorna às mãos do locador. Na compra e venda, ou na doação, a coisa se transfere em definitivo ao comprador e ao donatário, mas na locação não. Na locação se transfere posse, que é temporária, enquanto na doação e compra e venda se transfere propriedade, que é permanente. O locatário de uma casa, de uma roupa, de um filme, etc., tem posse, não tem propriedade. Como o que se transfere é a posse, o locador não precisa ser dono da coisa, assim o usufrutuário pode alugar (1.393), o inventariante também (1.991), e o próprio locatário pode sublocar. A sublocação é a locação do bem pelo locatário a um terceiro (ex: A aluga uma casa a B que subloca a C).
- uso e gozo: o que se transfere na locação é a posse da coisa, é o uso e a fruição (sinônimo de gozo). O locatário pode assim usar a coisa para o fim a que ela se destina, mas não pode vendê-la, reformá-la, ou destruí-la, pois isso só o dono pode fazer. Mais detalhes sobre posse, uso e fruição em Direitos Reais.
- coisa infungível: a coisa locada é infungível, ou melhor, é inconsumível pelo simples uso. Findo o contrato, a própria coisa locadaé que retorna às mãos do locador, e não uma coisa semelhante. Comida, energia, gás, gasolina, etc., não podem ser objeto de locação,pois elas se destroem pelo simples uso.
- retribuição: se o locador tem a obrigação de ceder a coisa, o locatário tem a obrigação de pagar uma retribuição que se chama aluguel. Este aluguel geralmente é em dinheiro, mas pode ser em colheitas, animais, pedras preciosas, serviços, etc. O aluguel é pago periodicamente por diária, semana ou mês.
Legislação: as normas sobre o contrato de locação são muito extensas e variadas, inclusive há livros e profissionais especializados apenas neste contrato, tamanha a sua complexidade. Além do Código Civil, há outras leis importantes como a Lei 8.245/91, que dispõe sobre a locação de imóvel urbano, seja residencial ou comercial. Ressalto que nas locações de imóveis urbanos residenciais o locatário é chamado de inquilino. A locação de imóveis rurais é conhecida como arrendamento, nos termos do Estatuto da Terra (Lei 4.504/64). A locação de imóveis da União é regulada pelo Decreto-Lei 9.760/46.
Como vimos no começo do semestre, o inquilino se beneficia do dirigismo contratual, que é a proteção da lei diante de sua inferioridade econômica perante o locador, porém tal benefício vem diminuindo até para incentivar os proprietários a ofertarem seus imóveis à locação.
Características da locação: é bilateral, pois ambas as partes têm direitos e deveres; é onerosa, pois ambas as partes têm vantagem patrimonial (locação gratuita se confunde com empréstimo); é comutativa pois as vantagens são equivalentes, ou seja, ao desgaste da coisa locada corresponde o preço recebido como aluguel; é consensual, pois a locação pode ser verbal (não é solene) e se forma pelo acordo de vontades (não é real, já existindo contrato antes mesmo da entrega da coisa); é impessoal (não é personalíssima) pois se transfere aos herdeiros (577); finalmente, é contrato duradouro, subsistindo por dias, semanas, meses e até anos (obs: uma locação por décadas ou por toda uma vida não é razoável; para passar tanto tempo assim com a coisa, é melhor adquirir sua superfície ou sua propriedade, assuntos de Direitos Reais).
Obrigações das partes: as do locador estão nos arts. 566, 567, 568 e 571, e as do locatário nos arts. 569, 570 e 571.
Sanções: caso as partes descumpram suas obrigações, a lei prevê sanções que variam conforme a gravidade da conduta, sendo admissível a alteração no valor do aluguel, o pagamento de indenizações, o despejo e o aumento das garantias contratuais (ex: exigir um fiador para o inquilino que sempre atrasa o pagamento do aluguel).
Direito de retenção: é direito do locatário de não devolver a coisa alugada enquanto não receber indenização do locador por força da lei ou do contrato (ex: se o inquilino conserta as goteiras da casa tem direito à indenização por se tratar de benfeitoria necessária, mas as benfeitorias úteis e voluptuárias não ensejam indenização e nem retenção, 578; depois revisem benfeitoria do art. 96. Outro ex: o locador exige o bem antes do prazo acertado, deve então compensar o locatário por quebra de contrato, cabendo ao locatário reter a coisa enquanto não for indenizado, pú do 571).
6–Leasing
Este contrato não faz parte do programa da disciplina, mas como mencionamos bastante o leasing como exemplo de contrato atípico, vale a pena tecer algumas considerações sobre o mesmo.
O leasing, juntamente com a venda com reserva de domínio e a alienação fiduciária em garantia, são usados na compra de bens a prazo, mas já disse a vocês que a alienação fiduciária é hoje a preferida do mercado por ser mais segura para o credor.
Quanto ao leasing, se trata de um contrato atípico, não previsto no Código Civil, mas válido tendo em vista o princípio da autonomia da vontade e o art 425. Leasing é também contrato misto, combinando elementos da locação, da compra e venda com reserva de domínio e do financiamento (empréstimo de dinheiro). O leasing se sujeita ao Código do Consumidor.
O leasing nasceu nos EUA no séc. XX e tem origem no verbo “to lease”, que significa “alugar”. No Brasil a lei 6.099/74 chama o leasing de arrendamento mercantil, e dispõe mais sobre o tratamento tributário das operações de leasing, do que sobre o contrato em si, que continua sendo atípico. Existe também a Resolução 2.309/96, do Banco Central, dispondo sobre leasing.
Conceito de leasing: é uma locação de bem imóvel ou móvel durável (ex: máquinas, aparelhos, veículos) com opção de compra pelo locatário ao final do contrato. No leasing o consumidor consegue um empréstimo com uma financeira, que adquire o bem à loja e aluga tal bem ao consumidor, que fica com a posse do bem e a opção de comprá-lo ao término do contrato, pagando o preço residual fixado no início do contrato. Os aluguéis mensais já são parte do preço caso o consumidor resolva comprar o bem no final. Como se vê, o consumidor aluga o bem por vários meses e, caso goste, adquire-o por um preço previamente fixado, ou então, ao término da locação, troca o bem por outro mais novo e moderno, e renova a locação do bem.