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Alessandro
Schirrmeister Segalla*
SUMÁRIO: 1. Notas introdutórias - 2.
A exegese da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça: 2.1. A controvérsia;
2.2. Quais são as acepções dos termos aditamento e prorrogação?;
2.3. Artigo 46, e §§, da Lei 8.245/91: Hipótese de prorrogação ou
renovação do contrato de locação?; 2.4. Harmonização dos interesses em
conflito: é possível a aplicação conjunta do artigo 819 do Código Civil e do
artigo 39 da Lei do Inquilinato? -3. Conclusões
1. Notas introdutórias
Todos aqueles que militam no foro em
ações envolvendo locação, notadamente ação de despejo por falta de pagamento
ou execução de aluguéis, já constataram que a imensa maioria dos
contratos contém cláusula que responsabiliza os fiadores pelo débito do
inquilino até que este devolva as chaves do imóvel locado em mãos do locador.
De prática tão comum que é, até mesmo os contratos de locação cujos impressos
podem ser adquiridos em papelarias consignam tal cláusula, razão pela qual o e.
Desembargador Luís Camargo Pinto de Carvalho anotou, em erudito artigo
[01], que "fica evidente o arraigamento na consciência jurídica
pátria da validade da cláusula contratual que impõe ao fiador responder pela
fiança até a efetiva entrega das chaves do imóvel ou entrega do prédio."
Tal cláusula, na verdade, é a
transposição literal para o contrato da regra prevista no artigo 39 da Lei do
Inquilinato, que é assim redigido:
"Art. 39 - Salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efétiva devolução
do imóvel." (Grifamos)
Ao adotarem tal cláusula os
locadores visam manter o fiador atrelado ao contrato de locação se, após o seu
vencimento, vier o inquilino a continuar na posse do imóvel alugado por mais de
trinta dias sem oposição [02], hipótese essa que gera
a chamada prorrogação da locação por tempo indeterminado, "mantidas
as demais cláusulas e condições do contrato", isto é, ante a letra da lei
mantido será o negócio jurídico sem que seja fixado tempo certo e determinado
para encerrá-lo, como expressamente prevê o § 1°, do artigo 46, da Lei do
Inquilinato [03].
E a maioria dos tribunais da
federação vinha entendendo, de forma praticamente pacífica, que o vencimento do
contrato de locação com a conseqüente manutenção dos inquilinos no imóvel
locado por mais de trinta dias sem oposição do senhorio prorrogaria a locação
por tempo indeterminado sem que isso afetasse a responsabilidade dos fiadores,
a qual se estenderia até a efetiva devolução do imóvel locado, haja vista que
tal prorrogação ocorreria por força de lei, e também porque seriam mantidas
todas as demais cláusulas e condições do contrato, exceto, por óbvio, a
relativa ao seu tempo de duração, a qual já se encontraria vencida.
No entanto, a partir de 1998 o que
era pacífico deixou de sê-lo por força da nova orientação adotada pelo Superior
Tribunal de Justiça que em 23 de outubro daquele ano publicou [04] a
Súmula 214 que consolida a jurisprudência daquele tribunal sobre a limitação da
responsabilização do fiador. A referida súmula foi assim redigida:
"O fiador não responde por
obrigações resultantes
de aditamento ao qual não anuiu."
Uma primeira e apressada leitura da
Súmula 214 do STJ levou e ainda tem levado os intérpretes a uma conclusão que,
aparentemente, apresentar-se-ia óbvia sobre o seu verdadeiro alcance: a de
que o fiador não responderia pela dívida decorrente de "aditamento"
contratual ao qual não teria se vinculado.
Tomada apenas em seu aspecto gramatical,
a Súmula 214 não teria trazido nenhuma inovação ao ordenamento jurídico
brasileiro, na medida em que se basearia em princípio secular do direito dos
contratos - o da relatividade dos seus efeitos -, porque o aditamento
contratual firmado sem a participação do garante seria res inter alios
acta e, assim, inoponível ao fiador. Quanto a essa interpretação, entendo
não pairarem quaisquer dúvidas.
Todavia, em que pese a literalidade
da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, uma análise dos julgados
proferidos por esta Corte mostrou-se-nos que "A leira mata e o espírito
vivifica." [05]
Com efeito, apesar da letra em
que fora redigida a súmula em questão, o seu espírito tem sido
diuturnarnente revelado pela interpretação consagrada pelo Superior Tribunal de
Justiça, que pode ser aferida a partir da leitura de alguns julgados que bem
espelham a orientação daquela Corte sobre um tema de capital importância no
Brasil, por dizer respeito a uma das modalidades de garantia mais utilizadas em
contratos de locação.
Por exemplo, vejamos o que restou
decidido pela 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em 25.09.01, nos autos
do REsp n.° 254.409-MG, relatados pelo Ministro Vicente Leal:
"LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL.
NULIDADE E INEFICÁCIA DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO
RESTRITIVA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA 214/STJ.
- É cediço o entendimento de que o
juiz não está obrigado a responder todas alegações das partes, quando já tenha
encontrado motivos suficientes para fundamentar a decisão, nem está obrigado a
ater-se aos fundamentos indicados por ela e tampouco a responder um ou todos os
seus argumentos.
- Não ocorre nulidade da sentença,
por falta de fundamentação, na hipótese em que afastada, ainda que indiretamente,
a alegação de que não restara comprovado que os fiadores anuiram à prorrogação
do contrato por prazo indeterminado porquanto proclamado o entendimento de que
a responsabilidade dos fiadores estende-se até a efetiva entrega das chaves.
- Descabida a alegação de ineficácia
da sentença em face da ausência de citação válida de um dos listiconsortes
necessários porque, tendo os demais fiadores a oportunidade de argüir a
ausência de citação de um dos garantes, em diversos momentos processuais,
quedaram-se inertes.
- A jurisprudência assentada
nesta Corte construiu o pensamento de que, devendo ser o contrato de fiança
interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador
por encargos locaticios decorrentes de contrato de locação prorrogado sem a sua
anuência, ainda que exista cláusula estendendo sua obrigação até a entrega das
chaves.
- Recurso especial parcialmente
conhecido e, nesta extensão, provido." (Grifamos)
Colhe-se do acórdão acima referido o
seguinte entendimento:
"Ora, responsabilizar os
fiadores pelos aluguéis e demais encargos vencidos após o prazo de expiração da
avença locatícia originária implica conferir à garantia fidejussória
interpretação extensiva, ainda que exista cláusula contratual que estenda a
obrigação até a efetiva entrega das chaves".
E neste mesmo sentido vários outros
julgados têm sido diariamente proferidos pelo STJ, de modo a não mais haver na
atualidade qualquer dúvida com relação ao campo de incidência da Súmula 214: conquanto
os contratos de locação possam ser portadores de cláusula estendendo a garantia
fidejussória "até a entrega das chaves", a prorrogação da
locação por força de lei tem sido considerada como aditamento contratual a
exigir, para a sua eficácia perante o fiador, anuência expressa deste quando da
sua ocorrência.
Em que pese a clareza do
posicionamento adotado pelo STJ, a exegese meramente literal da súmula em
comento tem afastado a sua aplicação em inúmeros casos concretos,
principalmente nas demandas oriundas da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91),
situação essa que se coloca em frontal dissídio à jurisprudência dominante
[06] do Superior Tribunal de Justiça, a quem cabe, por força de
preceito constitucional, unificar a interpretação da lei federal.
É o que tem acontecido, por cxemplo,
com a jurisprudência dominante do extinto 2° Tribunal de Alçada Civil de
São Paulo [07], hoje incorporado ao Tribunal de Justiça por força da
Emenda Constitucional n° 45 [08]; a resistência ao posicionamento
adotado pelo STJ pelas juízos ordinários foi bem apontada pelo e. Desembargador
Luís Camargo Pinto de Carvalho no artigo doutrinário [09] dantes
mencionado: "Aliás, a inoportunidade e a ilegalidade da interpretação
dada pelo STJ a essa Súmula n. 214 têm feito que tanto os juizes de primeiro
grau como os Tribunais, na sua generalidade, ignorem o alcance que essa corte
lhe tem dado."
Com efeito, apesar das ótimas
decisões em matéria de locação que sempre proferiu, o que o colocou em situação
de destaque e vanguarda nesse campo, parece-nos que no que diz respeito ao
árido tema objeto da Súmula 214 a jurisprudência predominante do extinto
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo tem entrado em rota de colisão
com as decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça, posto
proceder a interpretação meramente literal da súmula, o que tem causado
apreensão entre os aplicadores do direito pois casos idênticos poderão
receber solução diversa, causando perplexidade e gerando instabilidade
entre os jurisdicionados, que muitas vezes deixarão, como de fato têm deixado,
de ter atendidos os seus reclamos por não conseguirem remetê-los, via recurso
especial, à apreciação do Tribunal Superior, seja por ausência de prequestionamento
ou por alguma outra deficiência técnica.
Nesse sentir, pode-se afirmar, em linhas
gerais, que da 25ª a 36 ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, as quais compete julgar recursos que tenham por matéria questões
envolvendo locação, têm entendido que a responsabilização dos fiadores
deverá perdurar até que ocorra a efetiva descopução do imóvel locado, não
obstante o posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Foi o que decidiu, por exemplo, a 2ª
Câmara do extinto 2° TACivSP, em 24.11.03, nos autos da apelação com revisão
n.° 808.159-00/8 relatados pelo ilustre Desembargador Andreatta Rizzo em
acórdão bem redigido, razão por que seus termos bem sintetizam per se
a posição majoritária do Tribunal:
"FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO
FIADOR - LOCAÇÃO - CONTRATO PRORROGADO - SUBSISTÊNCIA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO
DO IMÓVEL - RECONHECIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI 8245/91
A prorrogação da locação sem a
anuência dos fiadores não desonera a garantia. Permanecem eles obrigados
pelos encargos do afiançado, mesmo após o vencimento do contrato escrito, mormente,
quando há cláusula contratual expressa nesse sentido."
Colhem-se do v. aresto os seguintes
fundamentos:
"De fato, segundo disposto na
Cláusula 11ª do Contrato de Locação, os fiadores tornaram-se solidariarnente
responsáveis com a locatária por todas as obrigações decorrentes da avença,
cuja responsabilidade haveria de perdurar até "a devolução das
chaves" (fls. 13 dos autos em apenso).
Ora, sendo assim, a prorrogação do
ajuste não engendrou a desoneração da garantia, permanecendo, os fiadores, obrigados
até a entrega do imóvel ao locador, responsáveis, mesmo após o vencimento do
contrato escrito, pelos encargos do afiançado, exceção feita à hipótese de
aditamento acertado entre locador e locatário, estabelecendo nova pactuação,
sem a anuência deles.
Com isso, longe de se dar
interpretação extensiva à fiança, mas, sim, medir a exata responsabilidade dos
fiadores, tal como subscreveu a garantia.
Sem embargo da orientação já firmada
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido da limitação da fiança ao
prazo contratado, esta
Turma Julgadora e este Tribunal, em casos assemelhados, têm decidido que: "Se
a fiança foi prestada não por tempo certo, mas até efetiva devolução do imóvel
locado, a garantia persiste em caso de prorrogação da locação por tempo
indeterminado, não se configurando novação capaz de exonerar o fiador".
(AI 627.110-00/9 - 10ª Câmara, Rel. Juiz Soares Levada, j. 26.4.2000).
É curial o entendimento que a
prorrogação legal do contrato de locação acarreta a prorrogação automática do
contrato de fiança que lhe é acessório, mormente tendo os fiadores assumido
expressamente a responsabilidade pelas obrigações daí decorrentes até a efetiva
devolução do imóvel.
Nestas condições, é de se reconhecer
que os argumentos contidos no recurso não são convincentes, no que toca à
prorrogação do contrato - o que se verifica por força de lei - e no tocante à
inexistência de comunicação escrita quanto ao prosseguimento da relação
obrigacional.
De acordo com o artigo 56, parágrafo
único, da Lei 8.245/91, o contrato por prazo determinado prorroga-se
indeterminadamente quando, após o fim do prazo estipulado, o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador.
Por isso, a cláusula segunda que
condiciona a prorrogação do contrato à prévia anuência por escrito do locador
não socorre os apelantes, já que está em desconformidade com a lei e não pode
se sobrepor a ela.
A esse respeito a jurisprudência já
decidiu que: "A fiança prestada em contrato de locação esgota sua força
no último dia do prazo determinado especificado no contrato, salvo se o fiador
expressamente assumiu aquela garantia para a hipótese de prorrogação da avença
por prazo indeterminado ou até a entrega das chaves pelo afiançado." (Ap.
c/ Rev. 546.261-00/0 - 4ª Câm. - Rel. Juiz Amaral Vieira - J. 15.6.99).
E também: "Existindo a
clásula de garantia prevista no contrato até a entrega das chaves pelo
inquilino-afiançado, não pode o fiador pretender limitá-la ao vencimento do
ajuste por prazo determinado, quando houve prorrogação do contrato de locação
por força de lei." (TADF - Apel. Cível n° 46998 -2ª Turma Cível -
Relatora Juíza Nancy Andrighi - J. 11.05.1998)."
No mesmo sentido do aresto
transcrito, cujos precisos termos bem sintetizam a posição majoritária das Câmaras
de Direito Privado do TJSP, vários outros precedentes seguem a mesma trilha:
"Acompanha o douto Juízo a
corrente pretoriana pela qual extingue-se a fiança quando consumado o prazo
contratual. Assim, desonerar-se-ia o fiador a partir do dia seguinte ao da
prorrogação da locação a prazo indeterminado. Com a devida vênia do
entendimento esposado em sentença, segue-se jurisprudência em sentido
contrário, bem exposta pelo embargado em seu apelo. O art. 3° da Lei n°
8.245/91 é explícito no sentido de que as garantias da locação, como a fiança,
subsistem até a entrega das chaves, salvo estipulação em contrário.
No caso dos autos, a cláusula 20 do
contrato em exame reforça aquela norma. Obrigam-se os fiadores até a efetiva
entrega das chaves do imóvel, ainda que prorrogado o contrato a prazo incerto.
Só não respondem, em conseqüência, pelo que ultrapassar o valor do aluguel
estipulado em contrato, com as correções legais. E nada consta nos autos nesse
sentido, tampouco erro de cálculo pelo credor. O contrato de fiança, em suma,
encontra-se em vigor e o valor da divida permanece íntegro. Ante o exposto,
dá-se provimento ao recurso, para julgar os embargos improcedentes, invertida a
sucumbência." [10]
"A responsabilidade dos
fiadores permanece após o término do prazo estabelecido pelo contrato de
locação, circunstância que dispensa qualquer aviso ou notificação prévia,
porque:
Há disposição legal: "Salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel."
Há cláusula (8a) convencionando de
forma expressa:
"... responsabilidades essas
que perdurarão até a efetiva entrega das chaves do imóvel através de
recibo assinado pela Locadora.. ." (Folha 13 - Apenso).
Repousa pacífico tal entendimento
nesta Corte de Justiça:
"A prorrogação do prazo
contratual não caracteriza extinção da obrigação, ex vi do artigo 39 da Lei do
Inquilinato, quando os fiadores assumiram a responsabilidade solidária pelos
afiançados até a efetiva entrega das chaves do imóvel livre de pessoas e
coisas. " [11]
"2. Toda a argumentação contida
no agravo parte do pressuposto de ter havido novação contratual, em face da
prorrogação do termo inicial do pacto locatício, que passou a viger por tempo
indeterminado.
No entanto, as longuíssimas razões e
inúmeros acórdãos e doutrina citados não se aplicam, simplesmente, ao caso
concreto, no qual os fiadores garantiram a locação, solidariamente, "até a
entrega real e efetiva das chaves do imóvel" (fl. 44).
Aplicável, em conseqüência, o artigo
39 da Lei n° 8245/91, pelo qual "Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel" (grifei). Não existe disposição em contrário e, ao invés, o que
foi contratualmente previsto reforça o entendimento corretamente manifestado
pela r. decisão recorrida, no sentido da subsistência das obrigações
contratuais dos fiadores em caso de mera prorrogação contratual.
Ou seja, como a fiança não foi
ajustada por prazo certo - caso em que, logicamente, desapareceria a garantia
no termo final do contrato -, e sim por prazo indeterminado, até efetiva
entrega das chaves, nenhuma aplicação tem os artigos 1483 e 1090 do Código
Civil ao caso concreto, pois exonerados não se encontravam os fiadores por
ocasião do termo final do contrato. (...) Ou seja, e em suma, a prorrogação do
contrato não configurou novo acordo de vontades entre as partes no que se
refere à fiança prestada, que o foi até devolução efetiva do imóvel locado.
Logo, não tendo sido prestada por tempo certo, subsiste a fiança, para todos os
efeitos legais." [12]
"É intuitivo, portanto, que, se
o fiador desejasse fixar limite temporal expresso da garantia, deveria ter
exigido a inserção dessa ressalva no instrumento contratual. No que concerne à
alegação de que o pagamento de parte do débito pelo locatário teria
caracterizado novação ou moratória, equivocou-se, mais uma vez, o apelante.
Cumpre ressaltar, desde logo, que
novação e moratória são institutos completamente distintos, na medida em que a
primeira, sem substituição dos sujeitos, ocorre quando nova dívida for
contraída em substituição à original, que se extingue, como reza o art. 999,
inciso I, do Código Civil, enquanto a moratória representa a concessão de prazo
mais dilatado para o devedor cumprir a obrigação.
De novação, portanto, não há se
cogitar, porque eventual pagamento parcial não poderia representar a extinção
da obrigação primitiva, sobretudo quando ausente o chamado animus novandi, elemento
essencial para a caracterização deste instituto, como observa o festejado Prof.
CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA (v. "Instituições de Direito Civil",
Forense, vol. II, p. 191/196).
A moratória, de outro modo, sobre
indemonstrada, somente provocaria a extinção da fiança quando resultasse em
prejuízo para o fiador, o que não ocorre com o mero recebimento parcial do
débito, como já decidiu esta Corte: "O recebimento parcial da dívida
pelo credor não prejudica o fiador, mas só o favorece, diminuindo-lhe a
responsabilidade no tocante ao débito. Assim, não evidencia tal circunstância a
caracterização de moratória, capaz de determinar a incidência do art. 1.503,
inciso I do CPC, de molde a desobrigar o fiador" (EI 145.047 - 1º
Grupo - Rel. Juiz MORAES SALLES - J. 28.2.83, in JTA (Saraiva) 82/217)."
[13]
"3. No tema de fundo, a questão
principal gira em torno da interpretação do contrato de fiança.
Objetiva a fiadora a limitação de
sua responsabilidade solidária pelos encargos locatícios à data do término do
contrato de locação, qual seja, dia 09/09/99.
Entretanto, a pretensão da
recorrente não pode prosperar. Pela cláusula 15a da avença firmada (fls. 26),
observe-se, a agravante obrigou-se, como fiadora, até a real e efetiva entrega
das chaves do imóvel. Comprometeu-se por todas as obrigações decorrentes do contrato
de locação, compreendendo, assim, os aluguéis vencidos, desde a propositura da
ação de despejo por falta de pagamento até a data efetiva da desocupação.
Ora, a par disso, a Lei do
Inquilinato, estabelece, no artigo 39, que: salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel.
Dessa maneira, quer pela lei, quer
pelo contrato, que, expressamente, consigna o prazo de validade da fiança - até
a entrega real e efetiva das chaves do imóvel locado - está
obrigada a fiadora á garantia dada, pois esta é a razão de ser da fiança,
conforme artigo 1.481, do Código Civil, dá-se o contrato de fiança, quando
uma pessoa se obriga por outra, para com o seu credor, a
satisfazer a obrigação, caso o devedor não a cumpra.
Se o fiador expressamente garante os
pagamentos dos locativos até real e efetiva entrega das chaves, a eles está
obrigado. A permanência do locatário no imóvel, após o término do prazo da
avença locatícia, sem expressa anuência do fiador, não configura hipótese capaz
de ensejar sua exoneração. Inteligência do art. 39, da Lei do Inquilinato, e
art. 1.481, do Código Civil.
Assim, por qualquer àngulo que se
examine, não se visualiza razão para se excluir a responsabilidade solidária da
agravante sobre os encargos locatícios sub judice." [14]
"A tese sustentada pelos
embargantes, respeitante à ilegitimidade ad causam não prospera.
Com efeito, a circunstância de ter
sido prorrogado o contrato de locação, fazendo-o vigorar por prazo indeterminado
não afastava a responsabilidade solidária dos fiadores, ora embargantes, pois
tal garantia se estende até a efetiva desocupação do imóvel pelo afiançado
(cláusula 7ª, fls. 09).
Confira-se, a propósito o magistério
de ARNALDO MARMITT, verbis:
"Frequentemente após o término
do pacto locaticio a locação prossegue e os aluguéis são reajustados conforme
os parâmetros da legislação especifica. Nessas hipóteses os fiadores que se
vincularam até a entrega das chaves e solidariamente com os deveres assumidos
pelo locatário, pelo cumprimento de todas as obrigações contratuais, respondem
tanto pelos locativos ajustados, como pelas correções que no curso da locação
até a desocupação do imóvel foram autorizadas pela lei ou pelo contrato."
(in Fiança Civil e Comercial, pág. 215, Aide Editora, 1ª ed.).
A jurisprudência não discrepa:
"Terminado o prazo do contrato
de locação, mas prorrogada esta por tempo indeterminado, ‘perdura a
responsabilidade do fiador, se estabelecida até a entrega das chaves’,
inclusive quanto aos aluguéis reajustados dentro dos parâmetros legais
(JTACivSP-RT 89/370, Rel. CAMARGO DA FONSECA, 2° TAC5vSP,)." (GILDO DOS
SANTOS, Locação e Despejo, pág. 203, Editora Revista dos Tribunais, 4ª
ed.)."
[15]
Assim sendo, delimitada questão a
que se refere o presente artigo e dada a importância que o tema possui na
atualidade, procuraremos analisar a situação do contrato de fiança à locação
sob o influxo da Súmula 214 do Superior Tribunai de Justiça, buscando delimitar
a sua real exegese.
2. A exegese da Súmula 214 do
Superior Tribunal de Justiça
2.1. A controvérsia
Há profunda divergência na
doutrina e jurisprudência quanto à possibilidade do fiador duma locação se
libertar do encargo prestado na hipótese em que o contrato tiver passado a
viger por tempo indeterminado.
Para alguns, ainda que o contrato de
locação passasse a viger por tempo indeterminado ao fiador seria impossível
libertar-se do vínculo se, quando da assinatura do contrato, tivesse renunciado
à faculdade de exoneração prevista no artigo 1.500 do Código Civil de 1916
[16], inclusive por conta do disposto no artigo 39 da Lei n° 8.245/91, o
qual determina que a fiança prestada na locação vigerá, salvo estipulação
contratual em contrário, "até a entrega das chaves". Assim, a
renúncia antecipada à faculdade de exoneração somada a vigência da garantia até
a devolução do imóvel impediriam a liberação do garante. Nesse sentido
[17]:
"FIANÇA - EXONERAÇÃO (ARTIGO
1500 DO CÓDIGO CIVIL) - RENÚNCIA - VALIDADE - RECONHECIMENTO
É hígida a cláusula em que fiador
renuncia direito à exoneração da fiança, que tampouco resulta da inadimplência
da afiançada ou do rompimento da relação trabalhista que ela mantinha com os
fiadores. Com o advento do Código Civil de 2002, porém, tornou-se bizantina a
questão. (Ap. c/ Rev. 687.676-00/9 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 23.11.2004)".
Colhem-se os seguintes fundamentos
do v. acórdão:
"O preceito do artigo 1.500 do
Código Civil de 1916 trata de tema de natureza privada, não pública. Quer
dizer, constitui regra não cogente, cuja disponibilidade harmoniza-se com a
renúncia à exoneração da fiança manifestada, no caso, pelos fiadores, em
cláusula que nada tem de nula e que lhes veda a pretendida exoneração, bem
repelida na r. sentença."
E seguem a mesma linha outros
julgados emanados da mesma Corte:
"E porque a obrigação
eternizou-se, à falta de um termo fatal para o contrato é que os apelantes
entendem ter inteira aplicação o ad. 1500 do Código Civil, para verem-se
desonerados da responsabilidade que assumiram. Acrescente-se a isto o fato de a
situação financeira dos fiadores ter sofrido modificação, e para pior, além de
não mais existir izade entre eles, fiadores e afiançado, justamente pelo fato
de nteriormente, o inquilino ter deixado de pagar locativos, obriga o os garantes
a saldarem a dívida.
A r. sentença guerreada desacolheu a
pretensão dos apelantes, tendo em vista que, no contrato que firmaram,
renunciaram expressamente a faculdade prevista no art. 1500 do Código
substantivo.
E bem andou o magistrado "a
quo" julgando improcedente a ação. Realmente, pela cláusula 14ª do
contrato, os autores deixaram consignado expressamente que "sua
responsabilidade continuará até a entrega real das chaves à Locadora",
além do que renunciavam "a qualquer eventual direito no sentido de
restringir somente ao prazo ora ajustado, a garantia de sua fiança" (v.
fI. 06).
Assim contratando, outra coisa não
fizeram os fiadores que renunciará aplicação do artigo 1500 do Código Civil.
A questão é saber se aos apelantes
era ou não lícito renunciarem.
E forçoso é reconhecer ter sido
lícita tal renúncia, pois essa norma, além de não proibir a renúncia ao poder
que confere, dirige-se aos contratos de Direito Privado, como o é o próprio
instituto da fiança.
Lembre-se que somente não é lícito
às partes contratantes disporem de maneira diversa se as normas ampararem
interesses sociais, os chamados interesses de ordem pública. ‘O art. 1500 é
norma de conduta dispositiva que deixa ao destinatário o direito de dispor de
maneira diversa, até de renúncia às faculdades que confere. A todo o direito
está ínsita a faculdade de disposição e, por conseguinte, se a isto não se opõe
motivo de ordem pública, persiste o poder de}bafldono ou de abdicação do
próprio direito (Ap. 170.268 - SP, declaração de voto eminente juiz Meilo
Junqueira)" (Ap.186.498-7 - 5ª Câm. - rel. juiz ISIDORO CARMONA - j.
11.12.85).
Sendo lícito renunciarem á aplicação
do art. 1500 do Código Civil, incompreensível que os próprios renunciantes
venham a juízo, agora, pleitear a exoneração da fiança que livremente
pactuaram, ao argumento de que a garantia subsistiu somente durante o prazo
inicialmente estipulado no contrato.
Também a jurisprudência desta Corte
já assentou que "é perfeitamente legítima a cláusula contratual de
renúncia ao direito de exoneração da fiança, posto que o preceito do art. 1500
do C.C. não tem caráter dispositivo de ordem pública" (RT 612/147).
Em resumo: os apelantes somente
poderiam ver-se desobrigados da fiança se não tivesse havido renúncia à
faculdade de exoneração. E como renunciaram, sua responsabilidade deve perdurar
até a efetiva entrega das chaves, como pactuado.
Irrepreensível a r. sentença
hostilizada, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos."
[18]
"Os autores são fiadores em
contrato de locação de bem imóvel para fim não residencial, e, do que consta do
instrumento contratual, renunciaram expressamente à faculdade conferida pelo
art. 1.500 do Código Civil (cf. cláusula n.° 15, parágrafo único - fi. 11).
Isto é, abriram mão da possibilidade de se exonerarem da obrigação acessória de
fiança (garantia fidejussória). O ato jurídico é válido porque o da
manifestação livre e desembaraçada dos contratantes, res itando se, outrossim,
o disposto no art. 82 do Código Civil e, nesse compasso, o princípio da vinculação
das avenças (pacta sunt servanda). Significa, pois, que a vigência do
pacto de fiança dar-se-á até a efetiva entrega das chaves, corno consta da
referida cláusula contratual n.° 15, parágrafo único (fl. 11)." [19]
Para outros, a faculdade de exoneração
instiuída em favor do fiador seria de ordem pública, e, portanto, cogente,
o que impediria a sua renúncia antecipada que, se acaso ocorrente, seria
leonina ou abusiva. Nesse sentido [20]:
"FIANÇA - EXONERAÇÃO (ARTIGO
1500 DO CÓDIGO CIVIL) - LOCAÇÃO - RESPONSABILIDADE ATÉ ENTREGA DAS CHAVES -
CONTRATO PRORROGADO - CLÁUSULA DE RENÚNCIA - IRRELEVÂNCIA - CABIMENTO
À vista dos pesados ônus que
naturalmente sobrecarregam a fiadora solidária, pode ela, uma vez prorrogada a
avença locatícia por prazo indeterminado, sempre que lhe convier, exonerar-se
da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, neste conceito
compreendida aquela prestada até a entrega das chaves, sendo-lhe inoperante,
porque já e então insuportavelmente onerosa, a renúncia eventualmente
manifestada em relação ao benefício de exoneração." [21]
"Resolveram os fiadores
desligar-se da fiança prestada através de contatos amigáveis, inclusive com
notificação extrajudicial. Contudo, a tentativa resultou frustada. Pretendem,
com a presente ação a declaração judicial de sua exoneração, o que mostra-se
possível na hipótese em que já vencido e indeterminado o contrato original.
A jurisprudência de nossos Tribunais
tem considerado abusiva cláusula de renúncia à exoneração prevista no art.
1.500 do Código Civil, desde que prorrogada a avença locatícia por prazo
indeterminado. Não há ofensa ao art. 39 da Lei n° 8.245/91, uma vez que por
direito próprio podem os fiadores pleitear a exoneração.
Inviável interpretação no sentido de
que ficariam eles atados à garantia prestada, posto que seria o mesmo que
admitir ficar o garante ligado perpetuamente a obrigação à obrigação, sujeita
no tempo, ao arbítrio de terceiro, o que afronta o art. 115 do Código Civil que
veda cláusula potestativa." [22]
Como se pôde perceber, reinava
profunda divergência no âmbito do extinto 2º TACivSP no que dizia respeito à
validade ou eficácia da renúncia antecipada, pelo fiador de contrato de
locação, à faculdade de exoneração dantes prevista no artigo 1.500 do Código
Civil de 1916, faculdade essa ora estatuída no artigo 835 do Código Civil de
2002.
Nesse sentir, percebe-se que longe
de se encontrar pacificada tal questão, a mesma ainda é apta a gerar profunda
divergência entre os operadores do direito, o que contribui para o clima de insegurança
que baliza tão tormentoso tema.
Em que pese tal fato, não podemos
perder de vista que, na prática, a quase totalidade dos contratos de locação
contém cláusula expressa de renúncia à faculdade de exoneração do fiador, situação
essa que não se mostra negociável: ou o fiador assina o contrato nesses termos
ou o inquilino não toma posse do imóvel.
E assim sendo, como cabe ao locador
a escolha da modalidade de garantia contratual que melhor lhe aprouver, aliada
à cultura disseminada de que a fiança seria a melhor delas, ou o
candidato a locatário arruma alguém para afiançar-lhe o contrato ou não aluga o
imóvel desejado. E diante das dificuldades em se encontrar um garante disposto
a enfrentar a gravidade das conseqüências que cercam a assunção do encargo, na
absoluta maioria das vezes a escolha do fiador recai sobre um amigo próximo ou
parente, por serem esses os únicos a demonstrarem (con)fiança na pessoa
do afiançado ou, também, os únicos a se sentirem constrangidos diante do pedido
que lhes é apresentado. Tal assertiva vem a ser confirmada pela análise dos
julgados que abordaram a questão da exoneração do fiador, segundo os quais em
nenhum deles os fiadores eram pessoas estranhas ao afiançado, mas, ao revés
disso, eram pais, avós, tios ou amigos de longa data.
Apesar de esse tema não ser o objeto
de estudo neste trabalho, há que se dizer, já antecipando a nossa posição sobre
o tema, que se se admitisse a renúncia antecipada à faculdade de exoneração ao
fiador jamais seria possível libertar-se do encargo enquanto o imóvel objeto da
locação não fosse devolvido ao locador. Neste caso, o vínculo se eternizaria
porque, não havendo data assinalada para a devolução do imóvel, a permanência
do ajuste fidejussório dependeria da manutenção da locação, que por sua vez
estaria sob a influência exclusiva da vontade do locador ou do locatário que
estipulariam se e quando a mesma haveria de cessar, a qual
dependeria de denúncia unilateral, também conhecida como denúncia vazia,
por força do disposto no artigo 46, § 2°, da Lei do Inquilinato.
E essa era a controvérsia que
grassava na doutrina e jurisprudência e que levou o STJ a editar Súmula 214,
porque alguns julgados consideravam válida a renúncia a faculdade de
exoneração, enquanto outros declaravam-na írrita.
De qualquer maneira, fixemos desde
já a premissa que guiou o presente escrito: entendemos que a análise das
controvérsias oriundas das questões envolvendo o contrato de fiança não pode
ignorar aquilo que acontece na vida real, a fim de serem evitadas situações por
demais onerosas aos fiadores que, além de prestarem um favor de grande valia ao
afiançado, acabam por comprometer integralmente o seu futuro, pois poderão
arruinar todo o seu patrimônio numa operação jurídico-econômica que nenhuma
valia ou proveito irá lhes trazer.
Segundo entendemos, essa veio a ser
a razão pela qual o Superior Tribunal de Justiça, ao ter apreendido a realidade
da vida, editou a Súmula 214, cujo teor passou a proteger a posição jurídica do
fiador sem que comprometesse os interesses do locador, o que promoveu o
equilíbrio da posição jurídica das partes, conforme procuraremos demonstrar.
Não obstante, a partir da edição da
súmula em comento, as controvérsias e os debates que já existiam foram por
demais acirradas, o que contribuiu para aumentar o clima de profunda
insegurança que já cercava o tema.
Tecidos os presentes
esclarecimentos, passemos a analisar o sentido e alcance da Súmula 214 do
Superior Tribunal de Justiça.
2.2. Quais são as acepções dos
termos aditamento e prorrogação?
Analisemos os argumentos
apresentados por três doutrinadores que se debruçaram sobre o tema, tendo
buscado precisar o sentido da súmula sob enfoque.
Em comentários à Súmula 214, Heitor
Vitor Mendonça Sica [23] fez severas críticas à sua redação
[24], entendendo que a palavra aditamento teria o sentido de novação.
Escreveu o referido autor:
"Por "aditamento",
pode-se intuitivamente entender novação, em sua modalidade objetiva,
prevista no art. 999, I, do CC de 1916 ("Art. 999. Dá-se a novação: I -
Quando o devedor contrai com o credor nova dívida, para extinguir ou substituir
a anterior."
A fiança, contrato acessório de
garantia que é, segue a obrigação principal. Se houve novação, e a obrigação
principal originalmente garantida foi extinta ou substituída, a garantia não
subsiste. Trata-se de exegese dos arts. 1.003 e 1.006 da lei civil pátria
("Art. 1.003. A novação extingue os acessórios e garantias da dívida,
sempre que não houver estipulação em contrário" e "Art. 1.006.
Importa exoneração do fiador a novação feita sem o seu consenso com o devedor
principal")."
Já o ilustre processualista Humberto
Theodoro Júnior [25] assim se pronunciou sobre o tema:
"Com efeito, proclama referida
súmula que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes
de aditamento ao qual não anuiu". O enunciado, portanto, não cogitou
de prorrogação do contrato, que, às mais das vezes, não decorre de aditamento
algum, mas deflui da própria lei. Nem se referiu, obviamente, a prorrogações já
previstas na convenção inicial das partes." (Grifamos)
Sobre o tema, prossegue o Prof.
Humberto Theodoro [26]:
"Ainda que se lavre algum
documento para registrar a prorrogação, em tais circunstâncias, o efeito da
extensão do vínculo contratual é simples consectário daquilo que desde a origem
haviam ajustado os contratantes. A estipulação dc que a fiança perduraria até a
entrega das chaves, e não apenas durante o prazo certo de início avançado
(sic), decorre do próprio contrato de fiança. Não se pode condicionar sua
eficácia à assinatura do fiador no aditivo de prorrogação, porque já
convencionado se achava que assim duararia a fiança. Impossível, destarte,
exonerar automaticamente o fiador, em tais circunstâncias, por falta de
anuência à prorrogação. Essa anuência já fora dada nos próprios termos da
fiança em condições de validade inconteste porque autorizada por norma legal
expressa (Lei do Inquilinato, art. 39)."
No mesmo sentido veio a ser a
posição adotada pelo e. Desembargador Luis Camargo Pinto de Carvalho [27]:
"Trata-se de regra de
intelecção aparentemente óbvia. O fiador, na locação, responde tão-somente
pelas obrigações assumidas. Assim, por exemplo, se, no curso do contrato,
locador e locatário deliberam elevar o aluguel acima do originalmente
contratado, o fiador somente responderá por esse excedente se com ele houver
anuído; ou, se no contrato ficou pactuado que responderia pelas obrigações até
o termo final do contrato, para que continuasse a responder, no caso de
prorrogação, somente com sua anuência, em aditamento sua responsabilidade
prosseguiria.
Como, entretanto, em matéria de
locação, o contrato se prorroga automaticamente por força de lei, o diploma
inquilinário trouxe a regra expressa. como exposto, de que a responsabilidade
do fiador se estende até a devolução do imóvel, ou seja, não tendo o fiador
limitado sua responsabilidade, ela vai até a extinção da locação, com a
devolução do prédio alugado.
Isso se nos afigura de ululante
obviedade. Não há se falar em anuência com relação a prorrogação legal do
contrato e extensão das responsabilidades determinadas por lei. Não há
aditamento do contrato para isso ocorrer e, por via de conseqüência, não há ao
o que anuir. Quando se fala em aditamento, está-se falando em outro
contrato, ainda que simples e complementar, com nova manifestação de vontade
dos contratantes, com alteração da obrigação original. Como explicita De
Plácido e Silva, aditamento significa "o aumento de cláusulas em um
contrato já elaborado e mesmo registrado ou a parte acrescida ao final de um
documento para alterar ou explicar algumas das condições ali exaradas, ou mesmo
para corrigir omissões evidenciadas". Isso, repita-se, não existe em se
tratando de prorrogação legal da locação, pois contrato prorrogado por lei
não é contrato aditado." (Grifamos)
Como se vê, a doutrina entende não
possuírem o mesmo significado semântico as palavras aditamento e prorrogação.
Para o primeiro autor citado, aditamento seria o mesmo que novação.
Já para os dois últimos, infere-se que, além de entenderem possuírem
diferentes significados semânticos, o aditamento decorreria da
manifcstação de vontade dos contratantes, enquanto a prorrogação adviria
da lei, razão por que o âmbito de incidência de ambos seria inconfundível.
Em que pesem as opiniões dos
estudiosos citados, com as mesmas não podemos concordar, permissa venia.
A Súmula 214 do Superior Tribunal de
Justiça é assim redigida:
"O fiador não responde por
obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu."
Por primeiro, vejamos as acepções
que ambos os termos - aditamento e prorrogação - possuem na
língua portuguesa, tanto na linguagem comum quanto na jurídica.
Segundo o Dicionário Eletrônico
Houaiss [28], a palavra aditamento teria se originado do
latim additaméntum, e significaria adição, acréscimo. E uma das
acepções desta palavra seria "2 aquilo que se acrescenta a (algo) a fim
de se elucidar, complementar etc." (Grifamos) Portanto, este seria o
significado usual da palavra aditamento.
E na linguagem jurídica, qual seria
a verdadeira acepção do termo aditamento? O clássico Vocabulário
Jurídico DE PLÁCIDO E SILVA [29] indica que:
"Tem a mesma significação de adição.
Expressa aumento, ampliação. E neste sentido, aditamento tem
a significação de: Aumento de cláusulas em um contrato já elaborado e mesmo
registrado. Parte acrescida ao final de um documento para alterar ou explicar
alguma das condições ali exaradas, ou mesmo para corrigir omissões
evidenciadas."
Portanto, conclui-se que tanto na
linguagem comum quanto na jurídica a palavra aditamento expressa o
significado de aumento, ampliação, a fim de se elucidar ou complementar
algo. Em complemento, pode-se dizer que aditamento, no âmbito jurídico,
vem a ser a modificação do conteúdo contratual supervenientemente à formação
do vínculo, que tanto poderá redundar na inclusão, exclusão ou modificação de
cláusulas contratuais.
E qual seria o sentido da palavra prorrogação?
A origem da palavra, conforme
extrai-se do mesmo Dicionário Eletrônico Houaiss [30], seria
a expressão latina prorogatio, e significaria adiar, demorar, prolongar.
Com efeito, esclarece nesse sentido
o já citado Dicionário Jurídico DE PLÁCIDO E SILVA [31]:
"Do latim prorogatio, de
prorogare (alongar, dilatar, adiar, ampliar), exprime, originariamente,
o aumento de tempo, a ampliação do prazo, o espaçamento de
tempo, prestes a extinguir, para que certas coisas possam continuar, em
seguimento, sem solução de continuidade.
Nesta razão, a prorrogação pressupõe
prazo ou espaço de tempo, que não extinguiu nem se finou, e que é ampliado,
dilatado, aumentado, antes que se fine ou se acabe.
Não se prorroga o quc já se mostra terminado ou
acabado, isto é, fora da vigência ou do exercício de um prazo, que
não mais existe. Aí, ocorreria coisa nova, iniciar-se-ia um novo espaço de
tempo, pela solução de continuidade entre o prazo antigo e o novo
prazo, revelando-se, portanto, renovação, não prorrogação.
A rigor, pois, a prorrogação é a
dilatação do espaço de tempo, cujo fim não ocorreu, para que se continue a
fazer o que dentro dele se permitia. E, portanto, deve ser promovida antes
que termine o prazo ou aquilo que se quer prorrogar, para que o tempo
prefixo se dilate ou se amplie.
Na prorrogação, o antes e o depois
ligam-se numa continuidade para se mostrarem como urna única e só
coisa, isto é, para que se apresente como um prazo ou um espaço de
tempo, em que não se registrou nem ocorreu a menor descontinuidade, o
que não se registra na renovação, onde se anota a interrupção entre
o passado e o novo ou presente.
A prorrogação, portanto, tem por
objeto precípuo não admitir interrupção nem promover uma solução de
continuidade entre o espaço de tempo, que foi insignificante para cumprimento
de certo fato, e o outro, que se concedeu ou veio aumentar o passado."
Prorrogação, pois, teria o sentido
de protraimento, dilação de prazo que se encontra prestes a terminar, a fim de
se evitar solução de continuidade.
Portanto, prorroga-se prazo
que se encontra em curso; renova-se prazo que já se extinguiu.
Tendo presente o real significado
dos termos aditamento e prorrogação, agora analisemos as posições
defendidas pelos doutrinadores dantes citados: Heitor Vitor Mendonça Sica,
Humberto Theodoro Júnior e Luís Camargo Pinto de Carvalho.
Para o primeiro autor, aditamento
e novação seriam sinônimos. Data maxima venia, aditamento não é
sinônimo de novação.
A novação constitui modalidade de
extinção de uma obrigação que vem ocupar o lugar da primeira. É uma forma de
pagamento indireto que, ao mesmo tempo em que extingue o débito
anterior, produz um novo débito, em um ato único, de modo que não apenas
se assume nova dívida: se assume uma nova dívida em lugar de outra, que se
extingue. Este é o mais relevante traço da novação, sem cuja compreensão é
impossível a apreensão do instituto, da sua funcionalidade e da sua eficácia,
que é a de criar e extinguir relação jurídica por efeito do mesmo ato
jurídico [32].
Portanto, a novação implica na
assunção de nova obrigação visando a automática extinção da anterior. É, na
verdade, a substituição de uma dívida por outra, substituição essa que implica
na extinção da obrigação sucedida pela sucessora, a qual poderá vir a ser
exigida do devedor pelo credor na data do seu vencimento. Vejamos que a
obrigação sucedida desaparece, razão pela qual o único vínculo que passa a unir
credor e devedor é o da obrigação nova, qual seja, a sucessora. É o que se
extrai do artigo 360, inciso I, do Código Civil de 2002.
Como se vê, a finalidade da novação
é obter a extinção de uma dívida, mediante a assunção de outra pelo devedor,
podendo se dar de forma expressa ou tácia, mas que deve ser
sempre inequívoca, ex vi do artigo 361 do Código Civil de 2002.
A forma expressa é a que se dá por
meio de palavras ou escritos; a tácita é que se deduz de fatos que, "com
toda a probabilidade, a revelem". Mesmo assim, a forma tácita deve ser
inequívoca, isto é, o que não se presta a equívocos, o que é de palmar
constatação. Portanto, embora feita de modo indireto a exteriorização de
vontade humana, não se admite a inferência, por presunção, do animus novandi
[33]. Destarte, a inequivocidade da exteriorização do aninus
novandi pode ser analisada sob o critério da incompatibilidade, segundo
o qual haveria novação, quando a segunda obrigação fosse incompatível com a
primeira, isto é, quando a vontade das partes milita no scntido de que a criação
da segunda resultou na extinção da primeira [34]. A novação tácita
exige uma mudança radical no objeto e na causa debendi [35],
pois só nesse caso seria de se enteder que a segunda obrigação foi assumida
tendo por finalidade a extinção da primeira.
Assim, sendo o aditamento o
meio de que se valem os contraentes para proceder a modificação do conteúdo
contratual supervenientemente à formação do vínculo, que tanto poderá redundar
na inclusão, exclusão ou modificação de cláusulas contratuais, o mesmo
tanto poderá servir de instrumento de prova da novação quanto de mera
alteração de cláusula do contrato, sem que se fale no ato de contrair-se
nova dívida para extinguir e substituir a anterior.
Logo, o conteúdo do aditamento
contratual tanto poderá dizer respeito à extinção de dívida presente mediante
assunção de nova que a substitui (= novação), quanto a
inserção/exclusão/modificação de obrigações contratuais (= aditamento), sem que
haja a intenção de novar, mas sim de modificar o vínculo contratual, total ou parcialmente,
tal como a inclusão de cláusula contratual referente ao dever de conservação
do imóvel locado (v.g. obrigação do locatário efetuar a pintura do
imóvel).
Como se pode perceber, a inserção de
cláusula contratual referente à pintura do imóvel não extingue e substitui
obrigação anterior do devedor, mas apenas lhe carreia novo encargo que passa a
ser exigível, sendo, pois, mera alteração do conteúdo do contrato.
Dessa forma, conclui-se que poderá
haver aditamento sem novação, mas jamais haverá novação sem
aditamento.
Ora, parece intuitivo que aquele que
cumpriu contrato de locação e decidiu manter a locação por novo período não
novou, mas renovou o contrato. Neste específico caso, a nova locação não foi estabelecida visando
extinguir a anterior, mas sim manter inalterado o estado das coisas: o locador
continuar a receber aluguéis, enquanto o locatário permanecer na posse do
prédio locado.
Diante disso, as doutrinas de
Humberto Theodoro Júnior e Luís Camargo Pinto de Carvalho, a despeito da força
dos argumentos dos mestres, estão a merecer alguns reparos.
Lembremos que, para os autores
citados, aditamento não seria o mesmo que prorrogação porque
aquele decorreria da vontade das partes, enquanto esta surgiria por força de
lei.
Com efeito, como se pôde perceber
pela exposição anterior, aditamento é modificação do conteúdo do contrato. E
modificação, no âmbito contratual, tanto pode se dar por escrito ou verbalmente;
decorrer da vontade das partes ou da lei.
Isso se dá porque vige no direito
brasileiro o princípio do consensualismo, que é a liberdade da adoção da
forma que revestirá os contratos e os negócios jurídicos unilaterais. Em
especial quanto aos contratos, caracteriza-se o consensualismo dizendo que em
regra basta o acordo entre as partes, para que estas fiquem vinculadas - consensus
obligat [36], ao contrário do que ocorria no direito
romano, no qual dominavam o formalismo e o simbolismo que
submetiam a validade de determinado contrato ao aperfeiçoamento de determinado ritual.
Assim, não havendo forma específica
estabelecida em lei, nada impede que um contrato escrito venha a ser modficado
por aditamento verbal. Da mesma forma, nada impede que um contrato
verbal, venha a ser modificado por escrito. A dificuldade maior
girará em torno da prova da modificação, não havendo qualquer influência
sobre a modificação em si mesmo considerada.
Como exemplo de aditamento (=
modificação) por força de lei, podemos citar as alterações impostas aos
contratos das sociedades empresárias em virtude da entrada em vigor do Código
Civil de 2002 que em seu artigo 2.031 determinou a adaptação dos atos e
contratos sociais à nova disciplina legal imposta ao regime das fundações,
associações e sociedades. Em virtude disso, algumas cláusulas tiveram de ser
acrescentadas, e outras, eliminadas. Houve total modificação dos conteúdos dos
instrumentos sociais em geral por força de lei. Aditamento contratual, pois.
Portanto, nada impede que a lei
preveja a prorrogação ou renovação de contratos, imponha direitos e obrigações
às partes, busque salvaguardar os interesses do contratante débil, dentre
outros, o que se dá através de normas cogentes, as quais a vontade das partes
não pode afastar.
Nesse sentir, pode-se dizer que prorrogação
contratual por força de lei aditamento é, haja vista provocar a alteração
da cláusula de vigência do contrato independentemente da vontade dos
contraentes, ainda que apenas incida ante a omissão dos mesmos.
Logo, quando a Súmula 214 do
Superior Tribunal de Justiça tratou de aditamento contratual também cuidou,
ainda que de forma implícita, da "prorrogação" do vinculo por força
de lei, razão pela qual a controvérsia que existe em tomo do tema não encontra
qualquer justificativa.
Não obstante, a questão da
"prorrogação" legal do vínculo contratual está a merecer uma breve
análise sob outro enfoque, o que faremos no tópico seguinte.
2.3. Artigo 46, e §§, da Lei
8.245/91: hipótese de prorrogação ou renovação do contrato de locação?
Com efeito, a questão da prorrogação
legal do contrato de locação está a merecer uma breve análise sob outro ângulo,
eis que a mesma, para as locações residenciais, vem prevista no artigo 46, e
§§, da Lei 8.245/91:
"Art. 46 - Nas locações
ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
§ 1° - Findo o prazo ajustado, se o
locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2° - Ocorrendo a prorrogação, o
locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupação." (Grifamos)
Com efeito, do ponto de vista
técnico-legal com o advento do termo previsto para o término da locação
opera-se a extinção do vínculo contratual existente entre locador e locatário.
Todavia, por questões de política legislativa, tendo em vista que o
déficit habitacional existente no país representa um grave problema social a
ser enfrentado, o legislador, ao ter pensado nesse problema, procurou conciliar
o interesse de ambos os contratantes: apesar da extinção do vínculo contratual,
se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do
locador, o contrato de locação, antes findo, estará automaticamente "prorrogado"
por tempo indeterminado. Todavia, nesta hipótese o locador poderá denunciar
[37] o contrato a qualquer momento, concedendo ao inquilino trinta dias
para a desocupação, findo o qual sem atendimento poderá ser exigido o despejo
do imóvel pela via judicial.
Muito embora a lei tenha se valido
do termo prorrogar, nestes casos ocorre, a bem dizer, a renovação do
contrato de locação, porém por tempo indeterminado. E porquê não houve
prorrogação, mas sim renovação?
Porque prorrogação implica no
aumento de prazo sem solução dc continuidade, ou seja, apenas se prorroga o que
ainda está em curso, conforme já tivemos oportunidade de expor anteriormente.
Logo, extinto o contrato de locação por força do advento do termo previsto para
o seu término, não se cogita mais de se prorrogar o que já acabou; neste caso,
ocorre a renovação do contrato de locação por força de lei e independentemente
da vontade das partes, renovação essa que se dá sem que haja tempo determinado,
a fim de se permitir a retomada do imóvel mediante denúncia vazia.
Sobre o tema, doutrina Francisco
Carlos Rocha de Barros:
"Regra antiga de nosso direito,
o art. 1.194 do Código Civil [de 1916] afirma que a locação por tempo
determinado cessa de pleno dircito, findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso. Isso significa que a locação cessa com a expiração do
prazo estipulado, sem necessidade de notificação ou aviso (...) Ao analisar tal
artigo, Clóvis dizia ser princípio geral, adotado pelo Código Civil, que o
prazo final opera por si a resolução do ato, a que é aposto, não se
desviando dessa norma a locação." (J. M. de Carvalho Santos, Código
Civil brasileiro interpretado, Freitas Bastos, 1957, v. 17, p. 81)."
[38]
"Prorrogar", no caso,
ressente-se de impropriedade, pois só se prorroga o que ainda vive. Se, com o
término do prazo, cessou de pleno direito a locação, é impossibilidade lógica
falar-se em prorrogação. Dizer que a locação se renova por declaração de
vontade presumida pela lei seria mais adequado [39].
Com efeito, vez mais esclarece nesse
sentido o já citado Dicionário Jurídico DE PLÁCIDO E SILVA [40]
no verbete renovaçao do contrato:
"Exprime o restabelecimento de
um contrato, que se havia extinto ou que se tinha vencido, mantendo-se as
cláusulas originais ou se acrescentando a estas novas cláusulas.
Importa a renovação do contrato numa
dilatação ou aumento de prazo. Mas, difere da prorrogação porque
esta somente ocorre quando o primitivo contrato não se tinha ainda vencido: a
prorrogação tem que ser cumprida dentro da vigência do contrato. Em caso
contrário, ocorrerá uma renovação: restabelecimento e revigoramento do
contrato, cujo prazo se extinguira.
Nos contratos, civis ou comerciais,
a diferença traz sua importância, pois que, na prorrogação, não havendo um novo
contrato não há pagamento de novo selo, enquanto que na revogação (sic),
devendo ser composto um novo instrumento, tudo se faz como se nada
existisse."
E assim sendo, a Lei do Inquilinato
não poderia ter prorrogado o que já não mais existia e, por conseguinte, ter
imposto a mesma trilha ao contrato de fiança!
Portanto, não se tratando de mera
prorrogação do contrato de locação, mas antes de verdadeira renovação legal da
locação por tempo indeterminado, tem-se que extinto o contrato, extinta também
estará a fiança, ainda que o fiador tenha se comprometido a garantir o contrato
de locação até que se desse a entrega das chaves do imóvel, como tem decidido
sistemáticamente o Superior Tribunal de Justiça.
Ora, falar em prorrogação do que
já acabou revela uma insuperável contradição lógica, de modo que há, no
caso, renovação do contrato de locação.
Assim, como a extinção do contrato
de locação se dá automaticamente com o advento da data fixada para o seu
término, uma vez extinta a locação automaticamente também extinta estará a
fiança, contrato acessório que deverá seguir a sorte do principal.
Nestes casos, ocorrida a renovação
da locação ante a omissão das partes em denunciá-la, se acaso o locador
pretender manter a garantia no período de vigência por tempo indeterminado
deverá obter a anuência dos fiadores, fazendo, assim, que o contrato de
locação renovado por força de lei seja garantido durante esse período pela
fiança.
Portanto, ante o vencimento do
contrato de locação o locador depara-se com 2 (duas) alternativas possíveis: a)
obtém a anuência dos fiadores originários, e com isto mantém a garantia
fidejussória, ou b) exige do inquilino a indicação de novos fiadores, sob pena
de considerar resolvido o contrato por infração legal, em virtude da aplicação
conjunta dos artigos 40, inciso IV e 9°, inciso II, da Lei do Inquilinato, sem
prejuízo de poder exigir o pagamento do aluguel antecipadamente do inquilino
até o sexto dia útil do mês vincendo, como previsto no artigo 42, da mesma Lei.
Dessa maneira, protegido fica o
fiador, que não terá a sua obrigação extendida além do vencimento previsto para
o contrato de locação, bem como salvaguardado estará o locador que poderá
exigir a indicação de novo fiador, sob pena de, na omissão do inquilino, agir
para obter o despejo do imóvel. Com isso, equilibra-se a posição
jurídico-econômica das partes sem que as mesmas sejam onerdas em demasia, o que
foi feito pelo Superior Tribunal de Justiça com a edição da Súmula 214.
2.4. Harmonização dos interesses em
conflito: é possível a aplicação conjunta do artigo 819 do Código Civil e do
artigo 39 da Lei do Inquilinato?
Destarte, ainda que tenhamos
procurado demonstrar as razões e a conveniência da Súmula 214 do Superior
Tribunal de Justiça, uma questão ainda exige resposta: Como conciliar o
princípio da interpretação restritiva do contrato de fiança previsto no artigo
819 do Código Civil de 2002, com a regra legal de vigência das garantias
prestadas à locação de imóvel "até a entrega das chaves", prevista no
artigo 39, da Lei do Inquilinato?
Com efeito, diz o artigo 819 do
Código Civil de 2002:
"A fiança dar-se-á por escrito e não admite
interpretação extensiva." (Grifamos)
Já o artigo 39 da Lei 8.245/91 assim
dispõe:
"Salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução
do imóvel"
(Grifamos)
Não vemos outra alternativa que não
seja a transposição, para o campo das leis ordinárias, do critério de
interpretação constitucional denominado de princípio da razoabilidade, que
muito embora seja utilizado na seara da interpretação constitucional para
valorar os atos do Poder Público à luz dos critérios de utilidade e justiça,
nada impede a sua aplicação no campo das relações interprivadas, mormente
porque a chave para bem aplicar os institutos jurídicos tem sido a (re)leitura
dos textos legais ordinários à luz dos valores e princípios da Constituição
Federal de 1988.
Sobre o tema, doutrina o professor
Luis Roberto Barroso:
"O princípio da razoabilidade é
um parâmetro de valoração dos atos do Poder Público para aferir se eles estão
informados pelo valor superior inerente a todo ordenamento jurídico: a justiça.
Sendo mais fácil de ser sentido do que conceituado, o princípio se dilui em um
conjunto de preposições que não o libertam de uma dimensão excessivamente
subjetiva. É razoável o que seja conforme à razão, supondo equilíbrio,
moderação e harmonia; o que não seja arbitrário ou caprichoso o que corresponda
ao senso comum, aos valores vigentes em dado momento ou lugar. Há autores,
mesmo, que recorrem ao direito natural como fundamento para a aplicação da
regra da razoabilidade, embora possa ela radicar-se em princípios gerais da
hermenêutica. Sobre este ponto em particular, veja-se a passagem, inspirada em
San Thiago Dantas:
"Não é apenas a doutrina do
Direito Natural que vê no Direito uma ordem normativa superior e independente
da lei. Mesmo os que concebem a realidade jurídica como algo mutável e os
princípios do Direito como uma síntese das normas dentro de certos limites
históricos reconhecem que pode haver leis inconciliáveis com esses princípios,
cuja presença no sistema positivo fere a coerência deste, e produz a sensaçao
íntima do arbitrário, traduzido na idéia de lei injusta." [41]
No campo do direito privado, pode-se
considerar que o princípio da razoabilidade adota o nome de lógica do
razoável.
Segundo já explicou o jurista Alípio
Silveira, "a determinação dos conteúdos do Direito, tanto das normas
gerais das normas individualizadas dcve reger-se pelo logos do humano e do
razoável.
O legislador opera com valorações
sobre tipos de situações reais ou hipotéticas em termos genéricos e
relativamente abstratos. O essencial em sua obra nunca consiste no texto da
lei, mas nos juízos de valor que o legislador adotou como inspiração
para sua lei.
O processo de produção do Direito
continua na obra do órgão jurisdicional, o qual, em lugar de valorar. em termos
gerais, certos tipos de situações, tem de valorar, em termos concretos,
situações individuais. Para isso, tem que valorar a prova, valorar os fatos do
caso apresentados, compreendendo seu sentido singular, qualificando-os
juridicamente, e estimando qual seja a norma adequada. O conjunto dessas
operações, travadas recíproca e indissoluvelmente entre si, é o plano dc
solução mais justa dentro da ordem jurídica positiva." [42]
Portanto, conclui-se caber ao
intérprete da lei cscolher, dentre as interpretações possíveis, aquela que se
revela a mais razoável no caso concreto, a qual deve sempre conduzir à idéia
básica de utilidade e justiça, reflexos estas da solidariedade
e justiça social proclamdas no artigo 3°, inciso I, da Constituição
Federal.
E no caso em análise, a visão
principiológica do Direito permite a conclusão de que o princípio estatuído no
artigo 819 do Código Civil, relativo à interpretação restritiva da manifestação
de vontade do fiador, não poderia ter sido alterado pela regra do artigo 39 da
Lei do Inquilinato, relativo à extensão da responsabilidade do fiador.
Princípio é, por definição,
mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposição
fundamental que se irradia sobre diferentes normas compondo-lhes o espírito e
servindo de critério para a sua exata compreensão e inteligência, exatamente por
definir a lógica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a
tônica e lhe dá sentido harmônico. É o conhecimento dos princípios que preside
a intelecção das diferentes partes componentes do todo unitário que há por nome
sistema jurídico positivo [43].
Os princípios jurídicos constituem a
base do ordenamento jurídico, a parte permanente e eterna do Direito e, também,
o fator cambiante e mutável que determina a evolução jurídica; são as idéias
fundamentais e informadoras da organização jurídica da Nação [44].
E, precisamente por constituirem a base mesma do Ordenamento, não é concebível
uma norma legal que os contravenha [45]. Assim, ainda que lei
posterior venha a dispor contra princípio exposto em lei anterior, e desde que
esse princípio disser respeito à estrutura de uma determinada área da ciência
jurídica, razão por que poderia ou não ter sido positivado, não se
admite a derrogação, pois, como já o disse Gustav Radbruch, "há leis que
não são Direito e de que há Direito acima das leis?" [46]
Ora, e por ser o princípio da
interpretação restritiva dos negócios jurídicos benéficos o fundamento basilar
desta espécie contratual (art. 114, do Código Civil), e sendo a fiança uma
modalidade de contrato benéfico, em cuja disciplina o legislador entendeu por
bem reforçar o princípio da interpretação restritiva (art. 819 do Código
Civil), a regral legal de extensão das garantias "até a entrega das
chaves" na locação prevista no artigo 39 da Lei do Inquilinato deve ceder
espaço à proteção do fiador, cuja garantia deve se entender ter sido prestada até
o vencimento do contrato, porque essa seria a conclusão mais razoável se
o fiador pudesse prever, no momento da apresentação da garantia, quais as
graves conseqüências que lhe advirão se após o vencimento do contrato o
inquilino deixar de pagar os aluguéis e encargos.
Esse é um princípio fundamental dos
contratos benéficos, universalmente aceito pela doutrina, de modo que em não
tendo havido a sua derrogação expressa pela Lei do Inquilinato, há que ser interpretado
de modo a harmonizá-lo com dispositivos que porventura se entremostrem
colidentes. Outrossim, não poderia a Lei do Inquilinato ter alterado o
fundamento em que se funda a tipicidade do contrato de fiança construída no
Código Civil sem que a sua estrutura também tivesse sido alterada naquela lei.
Ao ter comentado o artigo 39 da Lei
do Inquilinato, o insígne Francisco Carlos Rocha de Barros assim escreveu:
"Por outro lado, não é dificil
sustentar que este artigo de lei do inquilinato não revogou o art. 1.483 do
Código Civil [47]. Não houve declaração expressa nesse sentido e
aqui não se cuidou de regular inteiramente o contrato de fiança (§ lº do art.
2° da LICC). Resta, apenas, alegar incompatibilidade, mas sem garantia de
sucesso, pela maneira genérica e ligeira como a matéria é tratada neste artigo
da lei do inquilinato. Para revogar preceito tradicional do Código Civil, que,
aliás, reflete opinião universal da doutrina sobre interpretação dos contratos
gratuitos, é de se ter como ineficaz a norma veiculada por este artigo, até
porque existe norma geral de interpretação dos contratos, consignada no art.
1.090 do Código Civil [48], afirmando que os contratos benéficos
interpretar-se-ão estritamente. Ainda que se admitisse a revogação do art.
1.483, não vemos como sustentar a revogação do art. 1.090." [49]
Frise-se, nesse sentido, que o
fundamento, a base indestrutível dos contratos gratuitos é a de que as
manifestações de vontade deles oriundas deverão ser sempre interpretadas
restritivamente, pois com isto o legislador buscou proteger a posição jurídica
do sujeito que, ao ter manifestado uma liberalidade, visou beneficiar a
outra parte sem nada receber em troca. Assim sendo, há que se ter em
mente que todo o ato de disposição patrimonial há que ser interpretado de
forma restritiva, a fim de que sejam equilibradas as posições jurídicas das
partes. E equilíbrio das posições jurídicas das partes haverá se os riscos
do negócios forem atribuídos aos contratantes de forma materialmente
justa.
E assim o é porque entendemos que um
princípio fundamental de uma determinada área do conhecimento jurídico
não pode ser alterado por lei especial sem que a própria estrutura do instituto
seja também alterada, sob pena de causar uma situação de anomia, ainda
que aparente, que mais do que proteger a pessoa do locador, acaba por gerar
tremenda insegurança jurídica em face das profundas divergências que tem
provocado na doutrina e jurisprudência, o que acabou por ser agravado com a
edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.
Com efeito, o intérprete da lei não
pode ignorar a realidade das coisas, como é a dinâmica da vida, pois a imensa
maioria dos fiadores não possui a menor noção da dimensão que a sua vinculação
nessa condição representa, uma porque o objetivo principal é o de ajudar um
amigo ou parente próximo; duas porque sendo o contrato de locação vínculo
obrigacional de execução continuada, normalmente o inadimplemento se dá após o
vencimento do contrato e durante o período de prorrogação da locação por tempo
indeterminado, o que acontece muitas vezes após vários anos, sem que o fiador
venha a se recordar da fiança quc prestara tempos antes. Esta é a realidade da
vida que não pode ser ignorada pelo intérprete da lei.
3. Conclusões
Em síntese, decorrido o prazo de que
o locador dispunha para retomar o prédio locado sem qualquer oposição a
lei presume, e de forma relativa, ter havido a contratação de nova
locação, só que a partir de então por tempo indeterminado, a fim de
conceder ao senhorio o direito dc retomada mediante denúncia vazia. E
isto porque somente se prorroga o que ainda não venceu; vencido o contrato e
decorrido o tempo previsto em lei, haverá renovação da locação por presunção
legal.
Ora, essa é a razão pela qual
vencido o contrato e extinta a locação, extinta também estará a fiança, pois se
se admitisse a sua "prorrogação" sem a anuência ou concordância do
fiador, esta situação de restrição de direito seria ampliada indevidamente pela
lei ao colocar o fiador em situação bastante desfavorável, estendedo a sua
obrigação quando a mesma deveria ter sido restringida, por força do princípio
da interpretação restritiva dos negócios jurídicos benéficos.
E nem se diga que a anuência do
fiador foi manifestada antecipadamente pelo garante quando da assinatura do
contrato de locação pois, da mesma maneira que não é dado a um sujeito renunciar
a um direito ainda não incorporado ao seu patrimônio, também é certo ser
vedada a anuência antecipada do fiador a uma situação que lhe é prejudicial,
porque estaria a renunciar a aplicação de um princípio jurídico fundamental do
contrato de fiança, que é aquele exposto no artigo 819 do Código Civil de 2002
[50], segundo o qual o contrato de fiança deverá ser interpretado restritivamente.
Na verdade, a lei protege no caso concreto
a parte débil da relação jurídica (fiador), que é o único que se obriga sem
receber nada em troca. Daí ser plenamente justificável a proteção legal à dignidade
econômica do garante, a qual respresenta uma das facetas da dignidade da
pessoa humana.
Em sendo assim, ante o vencimento do
contrato de locação o locador depara-se com 2 (duas) alternativas possíveis: a)
obtém a anuência dos fiadores originários, e com isto mantém a garantia
fidejussória, ou b) exige do inquilino a indicação de novos fiadores, sob pena
de considerar resolvido o contrato por infração legal, em virtude da aplicação
conjunta dos artigos 40, inciso IV e 9°, inciso II, da Lei do Inquilinato, sem
prejuízo de poder exigir o pagamento do aluguel antecipadamente do inquilino
até o sexto dia útil do mês vineendo, corno previsto no artigos 42, da Lei do
Inquilinato.
Se o locador nada fizer quando do
vencimento do contrato de locação, tendo em vista a interpretação dada pelo
Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 214, colocará em risco o seu
patrimônio, pois exinta estará a garantia fidejussória pelas razões dantes
expostas.
Notas
01 In Da extinção da responsabilidade do
fiadores em contrato de locação, http\\:www.saraivajur.com.br, acessado
em 21.06.05;
02 Quer do locador, quer do locatário, o que se
dá mediante denúncia do vínculo;
03 Eis a redação do dispositivo: "Art. 46 -
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente dc notificação ou aviso. § 1º - Findo o prazo ajustado, se o
locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato"
04 DJU, p. 250;
05 II Coríntios 3:6: "O qual nos fez também
capazes de ser ministros de um novo testamento, não da letra, mas do espírito;
porque a letra mata e o espírito vivifica";
06 "Quando urna linha jurisprudencial está
erigida em súmula, isso em princípio significa que ela é largamente
dominante no tribunal". (CANDIDO RANGEL DINAMARCO. A reforma da
reforma. 2. ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2002, p. 187);
07 Atualmente, o 2° Tribunal de Alçada Civil de
São Paulo, ao ter sido incorporado à estrutura administrativa do Tribunal de
Justiça de São Paulo, converteu-se nas Câmaras 25° a 36° da Seção de Direito
Privado deste Tribunal, de acordo com o Provimento n° 66/2005 do TJSP;
08 Publicada no DOU de 31/12/2004;
09 In art. cit.;
10 Extinto 2º TACivSP, Ap. c/ Rev. 565.748-00/2 -
11ª Câm. - Rel. Juiz JOSÉ MALERBI - J. 03.4.00;
11
Ap. c/ Rev. 547.420-00/6 - 10ª Câm. - Rel. Juiz IRINEU PEDROTTI - J. 26.5.99;
12 AI 627.110-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES
LEVADA - J. 26.4.2000;
13
Ap. c/ Rev. 590.131-00/0 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 10.10.2000;
14 AI 741.926-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz ARTUR
MARQUES - J. 17.6.2002;
15
Ap. s/ Rev. 653.970-00/6 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 28.1.2003;
16 Equivalente, em parte, ao artigo 835 do
Código Civil de 2002;
17 Ap. Sum. 165.405-00/4 - 5ª Câm. - Rel. Juiz
MENEZES GOMES - J. 30.11.83; Ap. 166.606-00/5 - 9ª Câm. - Rel. Juiz MARCELLO
MOTTA - J. 4.4.84; Ap. c/ Rev. 222.610-00/1 - 4ª Câm. - Rel. Juiz TELLES CORRÊA
- J.14.6.88; Ap. c/ Rev. 396.599-00/0 - 2ª Câm. - Rel. Juiz DIOGO DE SALLES -
J. 4.4.94; Ap. s/ Rev. 407.904-00/1 - 9ª Câm. - Rel. Juiz CLARET DE ALMEIDA -
J. 3.8.94; Ap. s/ Rev. 406.597-00/5 - 3ª Câm. - Rel. Juiz TEIXEIRA DE ANDRADE -
J. 8.11.94; Ap. s/ Rev. 491.956-00/9 - 1ª Câm. - Rel. Juiz LAERTE CARRAMENHA -
J. 18.8.97; Ap. c/ Rev. 509.004-00/3 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J.
6.4.98; Ap. c/ Rev. 540.015-00/3 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J.
15.3.99; Ap. c/ Rev. 552.437-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz KIOITSI CHICUTA - J.
2.9.99; AI 606.376-00/8 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 20.12.99; Ap.
c/ Rev. 592.220-00/0 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 27.11.2000; Ap.
c/ Rev. 674.867-00/2 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MILTON SANSEVERINO - J. 17.4.2001;
Ap. c/ Rev. 606.457-00/8 - 10ª Câm. - Rel. Juiz IRINEU PEDROTTI - J. 16.5.2001;
Ap. c/ Rev. 605.084-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 14.5.2001;
Ap. c/ Rev. 608.306-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 23.5.2001;
Ap. c/ Rev. 608.819-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz RENZO LEONARDI - J. 7.6.2001;
Ap. c/ Rev. 611.275-00/4 - 2ª Câm. - Rel. Juiz ANDREATTA RIZZO - J. 17.9.2001;
Ap. s/ Rev. 634.306-00/5 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 18.2.2002;
Ap. c/ Rev. 635.758-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 27.5.2002;
Ap. c/ Rev. 624.166-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 3.9.2002;
Ap. c/ Rev. 635.347-00/3 - 3ª Câm. - Rel. Juíza REGINA CAPISTRANO - J.
11.6.2002;
EI 619.318-01/6 - 3ª Câm. - Rel.
Juiz RIBEIRO PINTO - J. 18.3.2003;
18
Ap. c/ Rev. 605.084-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 14.5.2001;
19
Emb. Infring. 619.318-01/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 18.3.2003;
20 EI 194.764-01/1 - 7ª Câm. - Rel. Juiz GILDO
DOS SANTOS - J. 30.3.87; Ap. s/ Rev. 275.967-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz MARTINS
COSTA - J. 30.8.90; EI c/ Rev. 328.380-01/5 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO
BARROS - J. 8.2.94; Ap. c/ Rev. 361.888-00/4 - 7ª Câm. - Rel. Juiz ANTONIO
MARCATO - J. 8.2.94; Ap. c/ Rev. 386.924-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO
BARROS - J. 1.3.94; Ap. c/ Rev. 382.102-00/9 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO
BARROS - J. 15.3.94; Ap. c/ Rev. 414.450-00/0 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO
HUNGRIA - J. 14.12.94; Ap. s/ Rev. 425.541-00/9 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FÁBIO
GOUVÊA - J. 3.4.95; Ap. c/ Rev. 429.535-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO
BARROS - J. 30.5.95; Ap. c/ Rev. 437.306-00/8 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO
HUNGRIA - J. 20.9.95; Ap. s/ Rev. 444.800-00/1 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO
ARAÚJO - J. 18.12.95; Ap. s/ Rev. 449.789-00/7 - 9ª Câm. - Rel. Juiz RADISLAU
LAMOTTA - J. 31.1.96; Ap. c/ Rev. 456.524-00/9 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO
HUNGRIA - J. 29.5.96; Ap. s/ Rev. 456.700-00/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz JOÃO
SALETTI - J. 13.8.96; Ap. s/ Rev. 463.942-00/0 - 9ª Câm. - Rel. Juiz EROS
PICELI - J. 4.9.96; Ap. c/ Rev. 457.565-00/7 - 12ª Câm. - Rel. Juiz LUÍS DE
CARVALHO - J. 26.9.96; Ap. c/ Rev. 467.537-00/8 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO
PIMENTEL - J. 12.11.96; Ap. c/ Rev. 472.376-00/7 - 10ª Câm. - Rel. Juiz
EUCLIDES DE OLIVEIRA - J. 19.2.97; Ap. c/ Rev. 474.519-00/4 - 5ª Câm. - Rel.
Juiz PEREIRA CALÇAS - J. 26.2.97; Ap. c/ Rev. 511.035-00/7 - 6ª Câm. - Rel.
Juiz PAULO HUNGRIA - J. 30.4.98; Ap. c/ Rev. 512.237-00/1 - 4ª Câm. - Rel. Juiz
MOURA RIBEIRO - J. 26.5.98; Ap. c/ Rev. 518.315-00/9 - 5ª Câm. Rel. Juiz
FRANCISCO THOMAZ - J. 27.5.98; Ap. c/ Rev. 523.755-00/4 - 1ª Câm. - Rel. Juiz
MAGNO ARAÚJO - J. 14.9.98; Ap. c/ Rev. 529.889-00/6 - 12ª Câm. - Rel. Juiz
ARANTES THEODORO - J. 8.4.99; Ap. c/ Rev. 544.616-00/5 - 12ª Câm. - Rel. Juiz
ARANTES THEODORO - J. 8.4.99; Ap. c/ Rev. 547.067-00/8 - 5ª Câm. - Rel. Juiz
LUÍS DE CARVALHO - J. 14.9.99; Ap. c/ Rev. 560.118-00/4 - 7ª Câm. - Rel. Juiz
AMÉRICO ANGÉLICO - J. 9.11.99; Ap. c/ Rev. 618.866-00/0 - 5ª Câm. - Rel. Juiz
S. OSCAR FELTRIN - J. 28.11.2001; Ap. c/ Rev. 623.909-00/5 - 4ª Câm. - Rel.
Juiz AMARAL VIEIRA - J. 19.12.2001; Ap. c/ Rev. 626.069-00/2 - 4ª Câm. - Rel.
Juiz NEVES AMORIM - J. 12.3.2002; Ap. c/ Rev. 632.787-00/4 - 8ª Câm. - Rel.
Juiz WALTER ZENI - J. 23.5.2002; Ap. c/ Rev. 635.220-00/3 - 11ª Câm. - Rel.
Juiz EGIDIO GIACOIA - J. 12.8.2002; Ap. c/ Rev. 640.354-00/2 - 2ª Câm. - Rel.
Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 16.9.2002; Ap. c/ Rev. 643.418-00/3 - 7ª Câm. -
Rel. Juiz PAULO AYROSA - J. 15.10.2002; Ap. c/ Rev. 726.518-00/1 - 6ª Câm. -
Rel. Juiz LINO MACHADO - J. 13.11.2002; Ap. c/ Rev. 648.109-00/8 - 11ª Câm. -
Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 24.2.2003; Ap. c/ Rev. 674.220-00/6 - 4ª Câm. -
Rel. Juiz JÚLIO VIDAL - J. 21.9.2004;
21
Ap. c/ Rev. 669.092-00/9 - 12ª Câm. - Rel. Juiz PALMA BISSON - J. 13.5.2004;
22
Ap. c/ Rev. 635.220-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz EGIDIO GIACOIA - J. 12.8.2002;
23 In A penhora e o bem de família do
fiador da locação. Coord. José Rogério Cruz e Tucci. Autores Clito
Fornaciari Júnior et al. São Paulo: RT, 2003, p. 27;
24 "Em princípio, a redação da Súmula parece
bastante óbvia, malgrado sua falta de rigor termino lógico.";
25 In A fiança e a prorrogação do
contratio de locação. Revista de Direito Privado 18. São Paulo; RT. 2004,
p. 77;
26 Idem., p. 77 e ss.;
27 In art. cit.;
28Disponível em
http://houaiss.uol.com.br/busca.jhtm?verbete=aditamento&stype=lç;
29
In v. 1. 2. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 1990, p. 84;
30 Disponível em
http://houaiss.uol.coin.br/buseajhtm?verbete=aditamento&stype=Iq;
31
v. II. 2. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1990, p. 482;
32 MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo
código civil. V. 5. T. I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 504;
33 MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo
código civil. V. 5. T. I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 536;
34 Conforme PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições
de direito civil. V. II. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996,. p. 163.;
35 Conforme MARTINS-COSTA, Judith, ob. cit., p.
536;
36 NORONHA, Fernando. O Direito dos contratos
e seus princípios fundamentais. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 117;
37 É a denominada "denúncia vazia";
38 In Comentários à lei do inquilinato.
São Paulo: Saraiva, 1995, p. 201/202;
39 BARROS, Francisco Carlos Rocha de, ob. cit.,
p. 206;
40
In v. III e IV. 2. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 1990, p. 96;
41 In Interpretação e aplicação da
constituição. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 204 e ss..
42 In Hermenêutica juridica: seus princípios
fundamentais no direito brasileiro. V. 1. São Paulo: Leia Livros, s/d, p.
174;
43 BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio. Curso de
Direito Administrativo, p. 629 e ss..
44 PEREZ, Jesús González. El Principio General
de La Buena Fé en el Derecho Administrativo. Madrid: Real Academia de
Ciencias Morales y Politicas, 1983, p. 51/52;
45 PEREZ, Jesús González, ob. cit., p. 52;
46 In Leis que não são direito e direito acima
das leis. Justitia. v. 38. n. 93. São Paulo, 1976, p. 159;
47 Equivalente ao art. 819 do Código Civil de
2002;
48 Equivalente ao art 114 do Código Civfl dc
2002;
49 In Comentários à lei do Inquilinato. São
Paulo: Saraiva, 1995, p. 162;
50 Equivalente ao artigo 1.483 do Código Civil de
1916;
*Advogado, especialista em Direito
das Relações de Consumo, especializando em Direito Processual Civil pela PUC/SP
Disponível
em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7281&p=1
acesso em 13.09.05