Rafael de Menezes
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL (CONTINUAÇÃO)
3 – A usucapião; a palavra é feminina porque vem do latim “usus” + “capere”, ou seja, é a captação/tomada/aquisição pelo uso. Conceito: é modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições. Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial também (veremos no próximo semestre). A usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini - elemento subjetivo).
Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapião? 1) para prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade é um direito importantíssimo e a posse é um fato muito relevante, como já vimos nas primeiras aulas. 2) para punir o proprietário desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não cuida dos seus bens, afinal “dormientibus non sucurrit jus”; além disso, quem não defende e cuida dos seus bens, não é digno de tê-los; mas lembrem que não se perde a propriedade pelo simples não-uso, é preciso que alguém esteja usando no lugar do proprietário; 3) por uma questão de paz social, pois a usucapião vai regularizar, vai sanar os vícios de uma posse violenta ou clandestina (a posse precária não convalesce nunca, lembrem do 1200 e do 1208); a usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, um direito permanente; a usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladrão ou um invasor.
Observação: tem Juiz que admite até usucapião de maternidade, na esteira do 3º fundamento visto acima, vejamos esta decisão do STJ: “Ao se casar, o pai declarou ter três filhos, todos do casamento com a esposa. Na verdade são eles filhos só do pai com outras mulheres, fato de conhecimento de toda a sociedade à época. Com o falecimento da esposa, o viúvo promoveu a abertura do inventário dos bens por ela deixados, declarando como herdeiros todos os treze filhos do casal. Os demais irmãos entenderam que os três primeiros réus, por serem filhos apenas do pai, só têm direito à herança do pai e não sobre os bens deixados pela mãe, não obstante se acharem relacionados como herdeiros da falecida. O pleito é pela anulação ou reforma de seus registros de nascimento, a fim de que deles sejam excluídos os nomes da mãe e dos avós maternos. Há mais de quarenta anos tal situação se consolidou no seio da família e da sociedade. Há, no caso, a necessidade de proteger situações familiares reconhecidas e consolidadas. Tal situação fática merece a tutela do Poder Judiciário”. Precedentes citados: REsp 215.249-MG, DJ 2/12/2002, e REsp 91.825-MG, DJ 1º/8/2000. REsp 119.346-GO,Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 1º/4/2003 pelo STJ.
Outro conceito: a usucapião é modo originário ( não é derivado) de aquisição do domínio através da posse mansa e pacífica, exercida com “animus domini” por certo tempo, fixado em lei. Por ser modo originário, é irrelevante que a coisa tenha um proprietário registrado no cartório de imóveis, pois pela usucapião a coisa se adquire do tempo e não de outra pessoa.
Requisitos:
1) capacidade do adquirente: o incapaz não pode adquirir pela usucapião (104, I), e também não pode perder pela usucapião, caso seu representante (pai, tutor, curador) não defenda seus bens (198, I – a usucapião, como a prescrição, é também efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrição do art 189 é prescrição extintiva, enquanto a usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244
2) a coisa usucapienda precisa estar no comércio (ex: 102, drogas).
3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapião precisa ser mansa, pacífica, pública, contínua e com intenção de dono da parte do possuidor; para a posse reunir essas características, o proprietário precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento desta posse; como já vimos, a detenção violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a detenção precária jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas mera detenção (1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião. Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características (1243).
4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a espécie da usucapião que veremos a seguir.
Espécies de usucapião:
1) extraordinária: é a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de má-fé; esta é a usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.ú.); não há limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 10 anos conforme p.ú.; isto é uma prova da importância da posse para o direito; o artigo fala em “juiz declarar por sentença” pois o juiz não constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo. Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de imóveis, mas repito, o autor terá adquirido pelo tempo e não pelo registro. Porém o registro é importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a terceiros, etc. A sentença aqui é o título a que se refere o 1245, ao invés do tradicional contrato mediante escritura pública.
2) ordinária: art. 1242; o prazo é menor, de dez anos, pois exige título e boa-fé do possuidor, além da posse mansa, pacífica, etc.; já explicamos boa-fé e título justo na classificação da posse; exemplos de título justo seriam um contrato particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc.
3) especial rural: art. 1239: o prazo é de apenas cinco anos, mas existe um limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o proprietário lá tem que trabalhar e não pode ter outro imóvel; beneficia os sem terra.
4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia os sem teto.
Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo Juiz na ação de usucapião; é um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP participa. Outros temas são: herança com testamento e reintegração de posse contra sem terra.