Rafael de Menezes
Direitos Reais
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
1 – Introdução:
Este é o condomínio em edifícios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo.
O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.
Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Caruaru) já se vêem vários edifícios.
Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei 4.591/64. O velho CC não previa pois não existiam edifícios cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns artigos do CC sobre condomínio, procurem esta lei e atualizem o código de vocês.
No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).
2 - Personalidade: o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348). Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembléia geral.
3 - Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).
4 - Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a uma convenção e a um regimento interno. A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembléia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno).
5 – Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336. Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor. Fazer seguro é obrigatório, seu edifício tem seguro (1346)? O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção. O § 1º do 1336 é muito criticado por estimular a inadimplência, porque só permite uma multa de 2% para a contribuição condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa.
6 – Obras no condomínio: 1341; percebam que as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização, como eu defendo e expliquei a vocês desde os efeitos da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.
7 – Assembléia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio, depois dela só o Poder Judiciário. Todos os condôminos têm que ser convocados para as assembléias (1354). Existem assembléias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).
8 – Extinção do condomínio: 1) por perecimento do bem (1357) 2) por desapropriação do edifício (1358) 3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, visto na aula passada, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).