Rafael de Menezes
Direitos Reais
DIREITOS DE VIZINHANÇA
Já sabemos que a propriedade é um direito que se presume pleno, ou seja, completo com suas três faculdades de uso, fruição e disposição (1231); além disso, a propriedade é um direito absoluto (vide características da propriedade), assim o dono pode fazer o que quiser com seus bens, o que corresponde ao jus abutendi (= direito de dispor, de abusar da coisa).
Mas a própria lei restringe esse absolutismo da propriedade; uma das restrições, já vista, é a da função social da propriedade (§ 1º do 1228); outra já vista é a do abuso de direito (§ 2º do 1228); uma terceira restrição que vamos conhecer hoje são os direitos de vizinhança.
Conceito: DV são dir. de convivência decorrentes da interferência entre prédios, limítrofes ou não. Juridicamente falando, os vizinhos podem morar no mesmo quarteirão ou no mesmo bairro, não é apenas aquele que mora contíguo, que é seu confinante/limítrofe.
Fundamento: os DV existem para limitar a propriedade em prol do bom convívio social entre vizinhos, afinal o Poder Público tem interesse em que os cidadãos vivam em harmonia. Quanto pior e mais amontoadas as pessoas vivem, mais surgem conflitos que sempre deságuam no Judiciário. O Governo gosta de criticar o Judiciário, reclamar da lentidão da Justiça, etc., mas o Governo não investe numa política rural que mantenha o homem no campo, pois nas cidades os conflitos de vizinhança são muito maiores, sobrecarregando os Juízes.
Características dos DV: 1) as normas dos DV são recíprocas, ou seja, o que eu não posso fazer, meu vizinho também não pode. É a lei que obriga, ao invés das servidões prediais, que veremos no próximo semestre, pois as SP resultam de contrato e não são recíprocas, mas beneficiam um imóvel e prejudicam outro (ex: servidão de vista, de passagem, etc). 2) os DV correspondem a uma obrigação real, que está vinculada à coisa, aplicando-se a qualquer proprietário, inquilino, detentor, etc. (ex: 1297: eu compro uma fazenda com a cerca quebrada, eu serei obrigado a reparar a cerca, não vou poder cobrar isso do ex-dono, mesmo que a cerca tenha se quebrado na época dele).
Regras dos Direitos de Vizinhança:
1 – Do uso anormal da propriedade: é o uso nocivo da propriedade de modo a perturbar a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos (1277 e pú); ex: cachorro brabo/latindo, fumaça, venda de fogos, esgoto, árvore velha ameaçando cair, etc. O que é sossego do vizinho? O que é limite ordinário de tolerância? A norma é muito ampla e subjetiva, depende sempre do caso concreto e do bom senso do Juiz. (observem que não é só a correção da prova que é subjetiva, a lei muitas vezes também o é!). Em algumas situações, o uso nocivo precisa ser tolerado pelo interesse público (ex: hospital que emite fumaça, escola que faz muito barulho, os vizinhos vão ter que aguentar os inconvenientes, mas terão direito a uma indenização do hospital/escola, 1278, 1279).
O critério de “pré-ocupação” (de quem chegou primeiro), pode ajudar o Juiz a decidir, assim se você vai morar perto de um canil, terá que aguentar a cachorrada. Mas se acabaram de inventar um filtro para chaminé e você vai morar perto de uma fábrica, pode o Juiz determinar a instalação do filtro para acabar com o pó. Outro critério objetivo para ajudar o Juiz é analisar o destino do bairro, residencial, comercial, social (barzinhos).
Sanções para o infrator - o vizinho que perturba a saúde, o sossego e a segurança dos outros deverá ser condenado a uma indenização por danos materiais e morais, bem como a fazer cessar o inconveniente, sob pena de multa diária; outra sanção é a prestação de caução (= garantia, ex: fiança, hipoteca, depósito de dinheiro, etc) para garantir a indenização do vizinho caso o dano iminente ocorra (1280, 1281, 937, 938). Vejam que a questão é civil, podendo resolver-se nos Juizados Especiais Cíveis, então não sobrecarreguem a polícia com brigas com seus vizinhos.
2 – Das árvores limítrofes: estas regras se aplicam às árvores próximas ou no meio de dois terrenos. A árvore que está no meio dos terrenos pertence aos dois vizinhos (1282), é o que se chama de condomínio forçado. A árvore que está num terreno pertence ao dono do terreno (79, 92), mas se seus galhos passam para o outro terreno, o vizinho poderá pegar os frutos que caírem naturalmente (1284 – não pode derrubar os frutos) e o vizinho ainda pode cortar os galhos (1283 – caso raro de justiça privada/com as próprias mãos no nosso direito). Se os frutos caem em via pública (rua, praça), os frutos são do dono da árvore, pois nesse caso ele não terá que pedir autorização a nenhum vizinho para pegá-los, não gerando assim nenhum incômodo de ter que ficar entrando na casa dos outros.
3 – Da passagem forçada: um prédio (lembrem-se que “prédio” em direito significa imóvel, rural ou urbano, edificado ou não) sem saída é inútil pois fica sem acesso para moradia e exploração econômica. Se a saída existe mas é muito ruim (ex: no inverno fica intrasitável), também prejudica a exploração do prédio. Então nestas condições o proprietário terá direito a pedir para passar pelo terreno do vizinho, pagando uma indenização. É um ato lícito com dano, lícito porque autorizado pela lei, mas causa um dano/transtorno ao vizinho, que por isso deve ser indenizado.
Conceito de passagem forçada: direito do dono do prédio encravado de pagar para passar pelo terreno vizinho, a fim de ter acesso a via pública (1285).
Fundamento: é de interesse público que todos os prédios tenham um bom acesso para serem melhor explorados economicamente, gerando lucros, empregos e impostos.
Ressalto que a passagem não é gratuita mas onerosa, e o proprietário do prédio encravado, além de pagar a indenização, também terá que conservar o caminho. A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no prédio mais próximo e de forma mais barata para ambos os vizinhos (§ 1º do 1285). A PF difere da servidão predial pois esta decorre de contrato (acordo), seja o prédio encravado ou não, enquanto a PF é imposta pela lei apenas para prédios sem saída. Se o prédio tem saída mas o proprietário quer apenas encurtar caminho, não cabe impor a passagem forçada, mas sim celebrar através de contrato a servidão predial de passagem.