Direitos Reais
Aula 8 de 14 de setembro de 2004
ESPÉCIES DE PROPRIEDADE
a) plena ou ilimitada: quando as três faculdades do domínio (uso, fruição e disposição) estão concentradas nas mãos do proprietário e não existe nenhuma restrição. 1231
b) limitada: subdivide-se em 1) restrita: quando a propriedade está gravada com um ônus real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que veremos no próximo semestre), ou quando o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e ficou apenas com a disposição e posse indireta do bem; 2 ) resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que pode ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e só se tornará plena após certo tempo ou certa condição. Como? Na hipótese de retrovenda do 505; na alienação fiduciária em garantia do 1361; no fideicomisso do 1953. Ver ainda o 1359.
EXTENSÃO DA PROPRIEDADE
Até onde se extende a propriedade? Até onde vai o poder do dono sobre a coisa? Se a coisa é móvel, é mais fácil responder pois o poder varia de acordo com o tamanho da coisa (ex: uma caneta, um carro, uma lancha, o dono sabe perfeitamente onde começa e termina seu bem, é fácil de identificá-lo no espaço).
Mas se a coisa é imóvel surgem alguns problemas quanto ao limite vertical. O limite horizontal do terreno/fazenda será o muro, a cerca, o rio, etc. E o limite vertical? Até que altura e profundidade do solo o proprietário é dono? Diziam os romanos “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos” (quem é dono do solo é dono até o céu e até o inferior). Mas com a aviação e a importância estratégica dos minerais, o espaço aéreo e o subsolo passaram a pertencer ao Estado, assim o dono não pode impedir que um avião passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode explorar os recursos minerais do subsolo (ver 1230 CC e 176 CF). No final, predomina a razoabilidade/bom senso/utilidade prática do art. 1229 que usa as expressões “úteis ao exercício” e “interesse em impedir”, de modo que o proprietário não pode impedir que o metrô passe por baixo de seu terreno, mas pode impedir que o vizinho construa uma garagem por baixo de sua casa; o proprietário não pode impedir o sobrevôo de um avião lá no alto, mas pode impedir vôos rasantes sobre sua casa.
LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE
Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade que não é mais tão absoluto. O código velho no art. 527 considerava a propriedade um direito ilimitado. Mas atualmente já vimos que a propriedade precisa cumprir uma função social; já vimos que os minerais do subsolo pertencem à União. Há também outros limites ao direito real de propriedade:
a) limitação legal, em respeito ao interesse da sociedade: tal limitação legal se dá por força de leis de direito privado (são os direitos de vizinhança, que veremos em breve) e por força de leis de direito público (ex: desapropriação, requisição para as eleições, segurança nacional, tombamento, urbanização, leis ambientais, a questão da função social e da exploração dos minerais, assuntos que vocês estudarão em direito administrativo/constitucional/eleitoral; ver §§ 3º, 4º e 5º do art 1228). Nas limitações privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o particular não pode desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenização e brigar na Justiça contra abusos dos governantes.
b) limitação jurídica, em respeito ao direito natural, em respeito ao que é justo para viver honestamente, não enganar os outros e dar a cada um o que é seu. Exemplos de limitações jurídicas: o abuso de direito do § 2º do 1228 c/c 187; a desapropriação privada do 1258 e 1259.
c) limitação voluntária, em respeito à autonomia privada: tal limitação decorre da vontade do dono, ou seja, é o dono da coisa que resolve limitá-la em troca de alguma vantagem financeira, por exemplo: servidão de não construir mais alto para garantir vista e ventilação para o terreno de trás, se dispondo os donos do terreno de trás a pagar por essa vantagem (veremos servidões prediais no próximo semestre); o dono da coisa pode também limitar a propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herança com inalienabilidade do 1911; o pai deixa para o filho uma casa proibindo o filho de vendê-la porque sabe que o filho é descontrolado e gasta tudo; veremos em Civil 7).