Rafael de Menezes
Reais na Coisa Alheia
SERVIDÃO PREDIAL (continuação)
Classificação: as SP podem ser contínuas ou descontínuas, aparentes ou não-aparentes, vejamos:
- contínuas: são as servidões que dispensam ato humano de exercício, ou seja, subsistem continuamente, independente de alguma conduta humana fática, visível (ex: servidão de aqueduto, de passar esgoto, de ventilação/vista, são servidões que se exercem continuamente).
- descontínua: é aquela que precisa ser exercida pelo proprietário do prédio dominante através da prática de determinado ato (ex: servidão de retirar água, areia, pedra, servidão de trânsito, de pastagem, etc).
- aparente: se revela por alguma obra ou sinal externo (ex: o aqueduto, a tubulação do esgoto)
- não-aparente: escapa à visão de terceiros, nada a identifica (ex: servidão de ventilação, de não construir mais alto).
Saibam que esta classificação se combina entre si, de modo que as servidões contínuas podem ser aparentes (aqueduto) e não-aparentes (ventilação), como também pode haver servidões descontínuas e aparentes (servidão de trânsito por uma ponte) e descontínuas e não-aparentes (servidão de passagem a pé sem qualquer marca no caminho).
Todavia, de regra só as servidões contínuas e aparentes autorizam aquisição pela usucapião (1379). Então o simples atravessar o terreno do vizinho para encurtar caminho não é servidão, é mera tolerância, vimos isso na aula passada. Mas se A constrói um aqueduto no terreno de B, com o tempo A vai adquirir a servidão pela usucapião, afinal aqueduto é uma servidão contínua e aparente.
A jurisprudência também admite que uma servidão de trânsito (descontínua) se adquira pela usucapião caso o titular tenha realizado obras, como construir uma ponte ou pavimentar o caminho (aparente). Vide súmula 415 do Supremo: servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória. Qual o prazo? Dez ou quinze anos, a depender da boa-fé da pessoa, nos mesmos termos dos nossos conhecidos usucapião ordinário e extraordinário. O pú do 1379 exige vinte anos, mas eu entendo que bastam os quinze anos do 1238, e este pú do 1379 apenas repetiu o código velho (pú do 698) sem atentar para a redução do prazo da usucapião extraordinária feita lá em aquisição da propriedade.
Para admitir usucapião é imprescindível que a servidão seja aparente, pois as não-aparentes não ensejam posse, e sem posse não há usucapião.
Extensão: qual o limite das SP? A servidão se interpreta restritamente, de modo que na dúvida vai beneficiar o prédio serviente (1385). Então numa servidão de passagem a pé, não se pode transitar de carro (§§ 1º e 2º do 1385). Se o prédio dominante precisar de mais coisas do prédio serviente (ex: o aumento da boiada faz exigir mais capim na servidão de pastagem) deverá indenizar pelo excesso (§ 3º do 1385).
Extinção: as SP são permanentes, é possível até duram séculos (perpétuas?), mas a extinção pode se dar por vários motivos previstos no CC:
a) desapropriação: se o Poder Público desapropriar o prédio serviente, a servidão se extingue e o proprietário do prédio dominante recebe parte da indenização para compensar a perda da vantagem. Se a desapropriação é do prédio dominante, a servidão também se extingue e a indenização deve levar em conta a valorização do prédio dominante.
b) renúncia: o proprietário do prédio dominante gratuitamente renuncia à servidão de modo expresso, lavrando-se em Cartório de Imóveis o cancelamento (1388, I). Sabemos que o proprietário pode renunciar à propriedade, quanto mais à servidão.
c) resgate: é a renúncia onerosa, ou seja, se na renúncia o proprietário do prédio dominante age por liberalidade, no resgate ele age por dinheiro, pois o proprietário do prédio serviente paga para recuperar a propriedade plena (1388, III); isso não pode ser imposto pelo prédio serviente, pois vai exigir acordo, da mesma forma que foi feito na constituição da servidão.
d) inutilidade: cessando a utilidade da servidão, cancela-se a restrição (1.388, II) ex: servidão de tirar pedra mas a pedreira se acabou; ex: servidão de passagem mas agora tem um caminho mais curto, melhor e público.
e) confusão: (1389, I) o proprietário do prédio dominante compra o prédio serviente, ou vice-versa.
f) pela extinção das obras (1389, II): ex: uma servidão de tirar pedra enquanto durar a construção de uma barragem no prédio dominante, assim concluída a barragem, cessa a servidão.
g) pelo não-uso: é o usucapião liberatório que se aplica às servidões descontínuas caso não utilizadas por dez anos (1389, III). Se deixa de usar por tanto tempo é porque deve ter perdido a utilidade, justificando-se sem dúvida a extinção. Numa servidão de vista (não-aparente) caso o dono do prédio serviente construa um edifício e o dono do prédio dominante não reclame por dez anos do início da construção, também se extinguirá a servidão.
h) pela destruição de qualquer dos prédios: o objeto do direito real é uma coisa, se esta coisa perece (ex: avanço do mar), extingue-se o direito ou a obrigação do dono da coisa.