Estudos Gerais Acerca do Direito das Coisas
1 – INTRODUÇÃO: A definição de coisas é extremamente ampla pelo fato dela designar tudo aquilo que é e que pode vir a ser um objeto tangível, lícito, possível, determinado e/ou determinável dentro das relações e das negociações jurídicas em geral. Dessa forma, o direito das coisas é a divisão que o direito civil apresenta para tratar das questões referentes aos bens materiais no sentido concreto daquilo que possui valor comercial no mercado.
Dessa feita, podemos entender que a honra, a dignidade, a produção criativa (artística, técnica ou intelectual) e a vida são bens, mas por serem elementos essencialmente crivados de valores humanos e subjetivos por natureza eles não são meras coisas materiais.
Assim, o seu tratamento terá que se fazer dentro de parâmetros legais especificamente éticos e distintos em face dos demais direitos que interagem com estes elementos diante da sociedade.
No pólo oposto da questão temos o bem comercial (res in commercium) que, pelo seu turno, possui valores exclusivamente mercantis de modo a servir de objeto de negociações dentro das conformidades e das necessidades econômicas do seu proprietário (bem negociável particular ou público dependendo das circunstâncias*).
2 – DEF.: O direito das coisas é conjunto de orientações jurídicas positivadas e doutrinárias que tangem o aproveitamento e o uso das coisas em consonância com a vontade dos proprietários delas. Portanto, os seus temas centrais são a posse, a propriedade, os direitos reais sobre as coisas alheias e as garantias (pignoratícias ou hipotecárias) aplicadas a elas.
Obs.: Ver os arts. 1.196 a 1.510 do C. Civ. de 2002 e as leis extravagantes (Código das Águas; Lei do Parcelamento do Solo; Lei do Usucapião; Código de Minas). Trata-se de um direito muito delicado em virtude da relação dos proprietários com as coisas que são suas em meio aos aspectos cronológicos praticamente imutáveis da manutenção dos direitos reais no Brasil e no mundo. Porém, é bom frisar que esses direitos versam sobre aqueles bens que pertencem aos seus donos por meio de conquistas e acúmulos lícitos ou não.
PROBLEMAS: Na história da riqueza do homem e das nações (Leo Huberman), em relação ao direito das coisas temos a polêmica questão da reforma agrária dentro do panorama de desenvolvimento sócio-econômico do Brasil.
As complicações empíricas derivadas dessa problemática são tão densas que, muitas vezes acabam por evocar crimes bárbaros tais como agressões, homicídios e violências variadas que se dão entre as partes oponentes com bastante reincidência. São muitos os casos onde os pólos antagônicos agem à margem da Lei na disputa pela posse e pela propriedade da terra, das coisas e dos bens de valor no mercado econômico.
Obs.: As ausências crônicas quanto à atuação efetiva do Estado para mitigar tais conflitos de pessoas em torno dos bens de valor mercantil termina por fomentar uma impressão generalizada de inadimplemento do controle dos sistemas formais de direito.
O efeito caótico disso é óbvio sobre a insatisfação das demandas empíricas e urgentes do cotidiano da sociedade brasileira ao longo dos anos de lutas sociais sobre essas questões (Montesquieu, Thomas Hobbes, Émile Durkheim e Rudolf Von Ihering).
Obs.: A prova do quão impederníveis são os direitos reais se faz com a modernização do Direito Contratual pelo acompanhamento do Direito do Consumidor e do Direito de Família com análise da afetividade das relações humanas. Em face disso a estagnação do Direito das Coisas no Brasil é um fato.
3 – RELAÇÃO DO DIREITO DAS COISAS COM OS CONTRATOS CIVIS e MERCANTIS: Contrato de compra e venda (a coisa, o preço e os termos consensuais da avença); o contrato de locação (pagamento pelo uso, cuidados e retorno da coisa); o mútuo e o comodato (empréstimo de coisa fungível ou infungível); o depósito (responsabilidade pela guarda preservada da coisa alheia); o arrendamento mercantil (contrato tríplice e híbrido de financiamento sobre bem com reserva de domínio); as arras (confirmatórias ou penitenciais) e as garantias reais (hipotecárias ou pignoratícias – uso de coisas valiosas no meio comercial para a dação de maior segurança nos negócios jurídicos); etc.
Obs.: Fora o Direito Contratual, vale também salientar a vinculação em maior ou menor proximidade do Direito das Coisas com o Direito Empresarial, com o Direito de Família, com o Direito das Sucessões, com o Direito Tributário, com o Direito Penal, com o Direito Ambiental, com o Direito Econômico, com o Direito do Trabalho e com o Direito do Consumidor.
4 – DA POSSE: A posse é a condição que uma pessoa pode revelar ao manter consigo uma coisa de maneira legalizada. Seus elementos básicos são o “corpus” (a coisa em si) e o “animus” (a intenção da pessoa em manter a coisa para si), ou seja, é uma situação volitiva onde o detentor da res age como se fosse o seu proprietário, ainda que não o seja (animus domini – intenção do possuidor em ser de fato o dono da coisa – art. 1.196 do C. Civ. de 2002).
Obs.: Por questões éticas e óbvias não devemos confundir a posse com a detenção ou apropriação indevida da coisa alheia, visto que numa hipótese temos uma situação lícita e na outra verificamos um desrespeito para com os direitos patrimoniais do próximo sem a menor justificativa legal, contratual ou fática para tanto.
Exemplos: Empresa que cede uma moradia para o seu funcionário contratado de outro Estado do país fazer uso habitacional da mesma X pessoa que subtrai com desfaçatez um objeto valioso de uma joalheria – art. 155 do CP (situações antagônicas quanto aos meios de obtenção e posse da coisa alheia).
5 – CLASSIFICAÇÃO: Essa divisão didática se configura sobre a perenidade, a forma de aquisição e a boa-fé com a qual a posse se deu de acordo com as ações do possuidor ou dos possuidores.
5.a) – POSSE DIRETA e INDIRETA: Nos contratos de leasing sobre bens em geral, o arrendatário (cliente que adere ao contrato) terá a posse direta do bem por ele usado. Porém, a coisa permanecerá sendo da propriedade da parte arrendadora (empresa que se dedica à exploração do leasing como meio de locação de bens com opção de compra) até que o adimplemento final do contrato seja feito. Isto é, a arrendadora terá a posse indireta da coisa que lhe pertence pelo advento desta se encontrar locada aos usos do cliente e possuidor direto da mesma. Outro exemplo é o credor de uma dívida que recebe do devedor uma barra de ouro dezoito quilates como garantia até que o negócio jurídico venha a ser quitado. O credor será o possuidor direto e temporário do bem.
Obs.: A questão da posse, da propriedade e do usufruto também se conectam, neste universo de relações de direito em outras circunstâncias muito corriqueiras. Um modelo de hipótese para isso ocorre quando um ex-marido doa uma casa para o seu filho, mas a deixa sob o usufruto habitacional ou econômico da ex-esposa e mãe do seu filho enquanto ela for viva. A ex-esposa será a usufrutuária e possuidora direta da coisa enquanto que o filho do casal será o nu-proprietário e possuidor indireto do bem. A posse direta pode ser chamada de imediata e a indireta de mediata.
5.b) – POSSE JUSTA E INJUSTA: A primeira revela um modo pacífico e harmonioso de se obter a posse de algo sem a apresentação de vícios nesta relação, justamente por haver cabimento legal para cobrança da posse sem a aplicação de meios violentos para tanto.
A segunda modalidade é o inverso da primeira, já que ela se dá em desconformidade com a lei e com a compatibilidade do entendimento necessário entre as partes. Daí que na posse injusta se verificam as figuras da violência física ou moral (art. 146 e 147 do CP), da clandestinidade e da precariedade em junção com o comprometimento total da boa-fé sobre essas questões.
EXEMPLOS (posse injusta):
a) - A casa de um trabalhador na comunidade carente que é brutalmente usurpada por traficantes locais (posse violenta);
b) - a troca oculta de peças de um carro novo que fora locado pelas peças de um carro velho sem o conhecimento do dono da locadora de veículos (posse clandestina);
c) – o empregado doméstico que se apossa da casa do seu patrão falecido (posse precária) com base na tolerância momentânea dos herdeiros do finado.
VER: Arts. 1.200 e 1.201 do C. Civ. De 2002 (boa-fé e má-fé no ato e nos intentos da posse).
6) – TRANSFORMAÇÃO DA POSSE: É comum a transformação da posse injusta com o uso da camuflagem da posse justa, ou seja, o possuidor ilícito obtém o bem por meios dolosos e o repassa para outro possuidor sob a condição de um negócio jurídico aparentemente idôneo. Um possível exemplo para isso se fulcra no art.180 do CP que trata da receptação culposa ou dolosa de coisas derivadas de ações criminosas. Diante disso, as intenções reveladas sobre a posse irão cambiar dada a postura do possuidor em ignorar a observância “erga omnes” do ordenamento jurídico positivado quanto à boa-fé requisitada sobre a aquisição de coisas em geral (arts.1.202 e 1.203 do C. Civ. de 2002).
7) – COMPOSSE: Pode ser observada quando há mais de um proprietário para um bem indivisível. Em um condomínio de apartamentos cada morador é dono da sua unidade específica, mas as áreas comuns do prédio (piscina, playground, sauna, etc.) são da composse de todos os demais moradores (art. 1.199 do C. Civ.).
8) – NATUREZA JURÍDICA: Em meio à pluralidade de posicionamentos, a teoria de Savigny mostra na essência da questão a relevância do “corpus” e do “animus” neste binômio jurídico, ou seja, a simples posse do bem já produz um fato que gera um direito (uma comprovação para esta tese se localiza nas obrigações reais).
Todavia, na compreensão objetiva e preponderante de Ihering é fixada uma clara divisão entre os distintos conceitos de posse e propriedade.
Vale realçar que este dado na obra de Ihering já estabelece por si só todo um aprimoramento da teoria subjetiva defendida por Savigny, visto que nem sempre o possuidor é também o proprietário do bem em foco.
Assim sendo, para que a posse venha a ter validade jurídica e reconhecimento prático se faz mister a consonância das vontades das partes sobre ela (pacto contratual – Jean Jacques Rousseau).
9) – MODOS DE AQUISIÇÃO DA POSSE: As formas são originárias e derivadas (arts. 1.204 a 1.209 do C. Civ.).
9.a) – Originárias:
I – Pela apreensão da coisa, ou pelo exercício do direito (quem toma a coisa para si e faz uso dela está demonstrando uma relação de posse);
II – Pelo fato de dispor da coisa, ou do direito (é a disposição da coisa como revelação da posse);
III – Por qualquer dos modos de aquisição em geral (é o conjunto de atos jurídicos lícitos que veiculam a posse da coisa, tais como os contratos, uma herança, uma sentença judicial, um presente, etc.).
9.b) – Derivadas: São as formas de repasse da posse através de uma relação jurídica bilateral e interconectada. É o caso da tradição, dos direitos sucessórios e do constituto possessório (aquisição e perda consentida da posse).
10) – PERDA DA POSSE: Ela ocorre sempre que o bem ou o intento de mantê-lo é abalado e desfeito. Isto é, a subdivisão da questão se dá em 5 modos.
I – Pelo abandono;
II – Pela tradição;
III – Pela destruição;
IV - Pela posse de outrem, mesmo que ilícita ou irregular;
V – Pelo constituto possessório.
Obs.: A perda da posse também pode ocorrer com a desapropriação de um bem particular em prol dos interesses da coletividade (desapropriação de um terreno para melhorar o escoamento do trânsito com o alargamento de uma determinada avenida de grande movimento na cidade).
PROBLEMA: Nos direitos reais vemos a ocorrência constante de prejuízos irreparáveis quanto à preservação do patrimônio cultural, histórico e arquitetônico do país no tocante aos processos de tombamento dos imóveis de época que ficam abandonados sem a menor manutenção ou função social.
Obs.: A recuperação empírica da posse pode se fazer valer pelos meio pacíficos ou não, mas é válido lembrar que há prazos e medidas legais bem determinantes para a efetivação do direito à reintegração de posse do real dono da coisa que se encontra sob o domínio alheio. Uma vez ignorada a tempestividade limítrofe sobre a questão, a posse se perderá no direito (art. 1.224 – C. Civ.).
11) - EFEITOS JURÍDICOS DA POSSE: A posse gera uma gama de efeitos que se revelam em amplitudes variadas na prática do direito em face da complexidade deste assunto ao longo da história da humanidade. Dentro das circunstâncias problemáticas geradas pela posse, podemos citar a turbação e o esbulho.
Estes são atos perturbadores e agressivos bem típicos de situações conflituosas que se manifestam freqüentemente acerca das necessidades verdadeiras e das posturas de cobiça que os bens de valor desencadeiam sobre a vida das pessoas na sociedade.
A primeira questão (turbação) se refere às agressões advindas do turbador em relação à posse sem chegar ao ponto de tolher a plenitude do seu exercício. No segundo ponto em pauta (esbulho) temos um tipo de ato violento de arrebatamento espoliativo da coisa alheia das mãos do seu possuidor (arts. 1.210 e 1.211, C. Civ.).
Obs.: Na turbação a presença da ameaça é uma realidade que não chega às vias de fato, mas molesta a paz do possuidor do bem através de atos injustos cometidos contra o seu exercício lícito e pleno de direitos.
Ela é positiva quando a posse é perturbada sem a materialização de usurpações e, ela pode vir a ser negativa quando o possuidor do bem é impedido de ter acesso a coisa em virtude dos atos cerceadores do turbador ou dos turbadores.
Obs.: No caso do esbulho há uma modalidade mais agravada de confronto quanto aos direitos das posses. Em outras palavras, trata-se de uma atitude ilegal e truculenta praticada com o fito de desapropriar o possuidor de uma coisa que se encontra sob o seu domínio.
No esbulho ou na espoliação, ao contrário da turbação, o bem é arrancado violentamente do seu possuidor. Daí que o possuidor tem o direito de ser mantido na posse do bem quando ocorre a turbação, no mesmo sentido em que ele será legalmente restituído da coisa nas situações de esbulho.
É o direito de defesa da posse justa que há de preponderar nestes conflitos tutelados pelas ações possessórias de acordo com os arts. 920 a 933 do CPC e arts. 1.210 e 1.211 do C. Civ. de 2002.
12) – AÇÕES POSSESSÓRIAS: É o remédio jurídico apropriado para sanar conflitos referentes às questões de posse, onde o possuidor que foi incomodado com a turbação ou com o esbulho poderá solicitar que o juiz o defenda da violência que se delineia nos atos transgressores daqueles que intencionam lhe tomar a posse da coisa (interdito proibitório ou mandado proibitório).
Dessa maneira, o réu que vier a desrespeitar as determinações de tal ordem judicial irá receber uma pena pecuniária como punição pelos excessos cometidos contra o direito de posse da vítima (art. 932 do CPC).
Obs.: Genericamente, terá a prioridade sobre a posse aquele que já se encontra no domínio da coisa. Entretanto, para que isso ocorra nos moldes da lei a posse deverá vir atrelada a uma condição que a legitime dentro dos certames do direito.
Afinal, não se trata da posse pela posse, mas do merecimento desta por meio de justificativas legais plausíveis.
Então, a posse em conjunto com a propriedade lícita ou derivada de vinculações de origens contratuais ou sucessórias irá acabar revelando as formas ideais para o ensejo de tal defesa judicial em face de conturbações evidentes.
As ações de manutenção, reintegração ou de restituição da posse também são muito úteis quando o esbulho, violento ou não, já se deu (art. 1.210 do C. Civ. 2002).
PROBLEMA: A séria crise habitacional urbana que existe no Brasil em confronto com a grande quantidade de imóveis particulares abandonados e destinados à lucrativa especulação imobiliária do mercado X a invasão, o uso não autorizado, a apropriação indevida e a degradação da coisa alheia como conseqüência do descaso do Estado para com este dilema social perene.
Obs.: É interessante lembrar que os resultados oriundos destas disputas de bens entre as diferentes classes sócio-econômicas sempre desencadeiam agravamentos preocupantes sobre a melhoria na qualidade de vida da população e sobre a conservação da paz social da coletividade como um todo.
Obs.: O seqüestro da coisa que se encontra em condição de posse alheia deverá ser realizado através da comprovação da propriedade do bem pertencente à outra pessoa que mediante a apresentação de títulos juridicamente lícitos se revela merecedora do direito em análise.
PROBLEMA: Como quase tudo nas ciências jurídicas, existem várias interpretações jurisprudenciais na prática aplicada do direito quanto aos prazos prescricionais desta questão específica do Direito das Coisas.
Quanto a isso, o jurista Sebastião José Roque vaticina (p.45, 2004): “Na disputa da posse, levar-se-á ainda em consideração o tempo de manutenção dela, mais precisamente se for menor ou maior de um ano. Na posse de menos de ano e dia, nenhum possuidor será manutenido, ou reintegrado judicialmente, senão contra os que não tiverem a menor posse. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo título; na falta de um título, ou sendo títulos iguais, a mais antiga; se da mesma data a posse atual. Mas, se de todas forem duvidosas, será seqüestrada a coisa, enquanto não se apurar a quem toque. Estamos tratando de uma ação possessória, quer de manutenção, quer de reintegração de posse, em que a coisa esteja nas mãos do possuidor há menos de um ano. Ainda há dúvidas sobre o direito à posse, dúvidas que serão dirimidas com a sentença judicial, mas não se deve desapossar ninguém, a não ser que haja outrem com mais direitos comprovados, vale dizer, que tenha títulos evidentes de seu direito à posse.”
13) – A PERCEPÇÃO DOS FRUTOS E A INDENIZAÇÃO DOS PREJUÍZOS: Os frutos vindos de um bem são os produtos que este bem gera em razão da sua existência e eles podem ser naturais, civis ou industriais.
Naturais são vindos da natureza (um sítio com árvores frutíferas), civis são próprios de relações de ordem jurídica civil (um contrato civil cujo adimplemento prevê a fruição de juros) ou industriais (bens derivados das produções das empresas).
Obs.: Em geral os frutos devem ser dados aos proprietários dos bens, mas não surgirão problemas entre as partes se houver uma avença amigável, de boa-fé e explícita no sentido de permitir que o possuidor goze dos frutos vindos do bem alheio (contrato de locação que possibilita a prática da sublocação da coisa).
14) – INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZOS: Caso o possuidor manutenido ou reintegrado na posse venha a perceber que o bem sofreu danos por obra do esbulhador e dos seus colaboradores, ele terá o seu direito líquido e certo de ser indenizado na proporcionalidade das perdas e dos aborrecimentos sofridos em razão da depredação da coisa pelos atos violentos do possuidor de má-fé (art. 1.212 do C. Civ. de 2002).
Na situação oposta, temos o possuidor de boa-fé que implementou o bem com diversas benfeitorias. Assim sendo, ele também deverá ser indenizado pelo proprietário da coisa em virtude de ter a incrementado de várias formas úteis (art. 516 do C. Civ. de 2002).
PROBLEMA: Divergências práticas sobre os ressarcimentos acerca das benfeitorias necessárias e as voluptuárias (art. 1.220 - C. Civ.).
Obs.: Vale também a menção do direito de retenção (jus retentionis), posto que as melhorias feitas no bem acabam gerando para o possuidor uma espécie de crédito baseado nas compensações do princípio da proporcionalidade ou eqüidade no direito (arts. 1.221 e 1.222 do C. Civ.).
Obs.: Naquilo que tange a responsabilidade civil quanto aos direitos reais, é certo que esta matéria recairá sobre a pessoa que se encontra munida da posse do bem, já que enquanto a coisa estiver sobre o animus domini do outro, este deverá zelar pela sua conservação integral – com exceção dos casos de força maior (arts. 1.227 e 1.228 do C. Civ. de 2002).
15) DA PROPRIEDADE: É o instituto do direito das coisas mais complexo e avançado do que a posse, pois trata-se de um direito sólido, vasto, exclusivo e praticamente absoluto perante o nosso ordenamento jurídico, erguido sobre alicerces claramente capitalistas. Esse direito que tem se perpetuado de maneira imutável ao longo dos séculos é também o causador de inúmeros conflitos com os mais graves resultados.
Então, nota-se de imediato que a propriedade e a posse são dois elementos jurídicos distintos e que não necessariamente precisam se apresentar juntos (arts. 1.225 a 1.237 do C. Civ. de 2002).
Todavia, as complicações referentes ao direito de propriedade afloram por muitos motivos, mas um dos mais freqüentes é o exercício abusivo deste direito sempre o proprietário do bem o retém sem considerar a sua função social diante da coletividade.
Obs.: Mesmo sendo demasiadamente vasto o direito de propriedade, encontramos na legislação nacional algumas restrições consideráveis quanto ao uso extremado deste direito em pauta (arts. 1.228, 1.229 e 1.230 do C. Civ. de 2002).
Obs.: No que tange as coisas móveis e imóveis, o Direito Civil Brasileiro manteve muitos dos preceitos do Direito Romano e assim, percebemos que as coisas móveis em geral se negociam através da tradição dotada de menor rigor formal na sua conclusão negocial. Enquanto isso, as transações econômicas que envolvem bens imóveis são pactuadas sobre a fruição de documentos e trâmites cartoriais referentes aos bens em pauta para melhores efeitos de fé pública e de segurança jurídica sobre um negócio de maior onerosidade em geral.
16) – PROPRIEDADE IMÓVEL E AQUISIÇÃO: Ela é originária quando a aquisição é direta, já que o adquirente faz o seu imóvel sem a interposição de uma outra pessoa. Fora isso, ela é derivada quando há a transferência do imóvel de uma pessoa para outra na condição de segundo proprietário do bem (transcrição e tradição como modus aquisicionis da res). Portanto, são 4 as formas gerais de aquisição de propriedade:
A) – Transcrição do título de transferência no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 – C.C.) + Lei dos Registros Públicos – nº6.015/73 – averbação do negócio jurídico que ocorreu;
B) – Acessão (formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo, construção de obras e plantações) – art. 1.248 – C.C;
C) – Usucapião (art. 1.238 – C.C.);
D) – Direitos hereditários e sucessórios.
OBS.: No que concerne à transição e a tradição, o direito pátrio defende que o domínio sobre a propriedade do bem não se transfere com a simples existência de um título documental hábil, mas com o registro do mesmo em cartório com toda solenidade e legalidade cabível.
17) – AQUISIÇÃO POR ACESSÃO: Essa forma de aquisição apresenta a junção de elementos que, naturalmente, se agregam no sentido de ampliar os limites de uma propriedade imóvel (art. 1.248 do C. Civ. de 2002).
17.a) – CLASSIFICAÇÃO:
I – Formação de Ilhas: Sempre que situadas em rios particulares não navegáveis elas hão de pertencer aos proprietários ribeirinhos fronteiros. Ilhas na costa e em rios navegáveis serão de domínio público (Fernando de Noronha, Ilha do Bananal, Marajó, etc.). Ver o art.1.249 do C. Civ. e o Decreto n.24.643/34.
Obs.: Contudo, quando o rio onde formou-se o álveo possui diferentes donos em cada lado das margens a ilha deverá ser dividida conforme a sua localização geográfica dentro do rio. Caso a sua constituição seja oriunda de um desprendimento do terreno de uma das propriedades, a ilha será daquele que perdeu a referida parte da margem. Vale lembrar que álveo é o solo móvel que fica a princípio submerso.
II – Da Aluvião: É quando a terra se desloca gradualmente e se acumula em uma das margens do rio, aumentando o terreno de um lado da propriedade, seja ela pública ou privada (art. 1.250 do C. Civ.).
III – Da Avulsão: Ela se diferencia da aluvião pelo fato do deslocamento de uma parte de terreno que se adere em outro lugar se dar de modo abrupto e violento por força dos desastres naturais (art. 1.251 do C. Civ.).
Obs.: Não há como se falar em culpa ou dolo, já que o fato se deu por caso fortuito, mas alguns juristas entendem que a parte lesada poderá pedir uma indenização à parte beneficiada. Todavia, se o quinhão de terra desprendida não for reclamado, no prazo de 1 ano ele será incorporado ao patrimônio da outra parte.
IV – Do Álveo Abandonado: É aquele rio cuja área de correnteza secou por fenômenos naturais. A priori, os rios que correm em localidades privadas pertencem às comunidades ribeirinhas de ambas as margens. Portanto o seu desvio deve ser natural (art. 1.252 do C. Civ.).
Obs.: Caso o desvio do mesmo venha a ser proposital pelas ações comprovadas da manipulação humana, a parte prejudicada deverá ser indenizada pelo ofensor na proporção das suas perdas e danos verificados através da alteração dolosa do curso do rio e das más conseqüências resultantes disso. Na prática, este assunto é bastante delicado pelo fato dele gerar vários conflitos jurídicos de difícil comprovação.
V – Das Construções e Plantações: Pelo que apontam os arts. 1.253 a 1.259 do C. Civ. de 2002, vemos que este modo de aquisição de uma propriedade imóvel nada tem de natural. Isso se dá porque aqui há a total interferência humana, posto que o trabalho e a engenhosidade das pessoas produziram valores que se agregaram ao bem muito além dos benefícios meramente naturais que ele já possuía.
Obs.: Daí que vem a velha precaução de só se construir alguma benfeitoria naquele terreno que lhe pertence com toda certeza. Caso o contrário venha a acontecer, o dono do terreno ficará com os investimentos feitos lá para o incremento do seu próprio patrimônio e, o outro que fez uso indevido do terreno alheio terá que lidar com os prejuízos resultantes da sua inobservância ou má-fé.
18) – DA USUCAPIÃO: É a forma de se adquirir a propriedade do bem pela sua ocupação pacífica, prolongada e perene. O seu ensejo se inicia com a posse para a obtenção do domínio e este se desenvolverá objetivando a conquista do direito de propriedade acerca do bem ocupado nos moldes pacatos e constantes que a lei descreve sobre esta questão geradora de direitos reais. Fora isso, para que a usucapião seja verificada também se faz mister a utilização da boa-fé em junção com o decurso do tempo necessário segundo as determinações do ordenamento jurídico pátrio. Obviamente, os problemas empíricos são constantes quanto à esta matéria cotidiana.
Obs.: Com a posse prolongada sobre um imóvel abandonado, o possuidor buscará meios jurídicos veiculados pela usucapião para tornar-se proprietário formal do bem (art. 1.238, 1.239, 1.243 e 1.244 do C. Civ. de 2002). Entende-se como uma aquisição original, pois ela não requer os mesmos trâmites burocráticos da transferência, haja vista que o antigo dono, provavelmente, já não existe mais para reclamar o bem que compunha a sua patrimonialidade. Assim sendo, a coisa em foco ficou devoluta e a mercê de possíveis ocupações por parte de outras pessoas.
18.a) – Usucapião Extraordinária: De acordo com o art. 1.238 do C. Civ., este tipo de usucapião se dará com 15 ou10 anos de ocupação de boa-fé. A sentença judicial de deferimento do pedido será o documento fundamental para a transcrição no Cartório de Registro de Imóveis, caso não haja a apresentação do justo título.
18.b) – Usucapião Ordinária: Com fulcro no art. 1.239 do C. Civ., o lapso temporal de aquisição do bem será de 5 anos de ocupação harmoniosa. Entretanto, esta determinação legal é válida p/ os imóveis rurais com área até 50 hectares que, pelo seu turno, são ocupados por pessoas comprovadamente carentes e despossuídas de qualquer outro tipo de imóvel rural ou urbano.
18.b) – Usucapião Especial: Foi criada pela Lei n. 6.969/81, onde todo proprietário que apresentar como seu um bem imóvel rural (limite de 50 hectares) ou urbano, dentro de um quadro de posse continuada e pacífica com fins residenciais e produtivos, terá o direito de requerer e legitimar a sua propriedade (desprovida de justo título) através de uma simples sentença judicial p/ trâmites cartoriais definitivos.
Obs.: A usucapião é o fundamento da função social da propriedade que se encontra em estado improdutivo ou devoluto. Porém, é preciso que estejamos tratando de uma “res in commercium” com futuras destinações éticas e laborais como a base de uma verdadeira política de reforma agrária e moradia urbana p/ cidadãos de baixa renda no Brasil.
Obs.: Infelizmente, os ideais de uma luta de direitos tão essenciais para a construção da paz social têm sofrido degradações práticas diversas. Isso se verifica pelos procedimentos reivindicatórios brutais das pessoas em foco e através, sobretudo, da produção de efeitos materiais absolutamente desconformes com a moralidade democrática que um sistema político, social e econômico realmente sério poderia ensejar em favor da população. O usucapião de coisa móvel atenderá ao prazo de 3 anos em consonância com os arts. 1.260, 1.261 e 1.262 do C. Civ. de 2002.
19) – DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA: Tendo em mente a evolução das sociedades, é fato que na pós-modernidade quase não há mais privacidade pelo motivo de vivermos cercados de pessoas por todos os lados. Neste modelo de vida atual, a propriedade de um imóvel já não mais nos confere o direito de fazermos uso desregrado do mesmo, pois os nossos limites de ação estão fadados aos limites de tolerância dos nossos vizinhos. Estas crises de convivência são cada vez mais freqüentes no presente evocando assim, o uso agregado da Lei das Contravenções Penais p/ que os interesses coletivos preponderem sobre as inconveniências individuais.
PROBLEMA: A desinformação sobre os direitos quanto aos limites alheios em conluio com a má educação de algumas pessoas têm gerado amplas divergências acerca da convivência humana nas áreas de vizinhança (barulhos, animais, invasões, incivilidades, violências, crimes, etc.).
19.a) – Conflitos Comuns:
I – Uso anormal da propriedade – Poderá ser impedido o uso da propriedade que incomoda, ameaça e prejudica a vida dos demais vizinhos (arts. 1.277 a 1.281 do C. Civ.). Ex.: Criação de cães violentos, produção de sons excessivos, manipulação de substâncias tóxicas e perigosas, etc.
Obs.: No caso dos condomínios os conflitos são mais corriqueiros pela estreita e forçada convivência humana, onde muitas vezes o regimento endógeno do prédio (a lei interna e registrada em cartório que organiza o uso do mesmo) não recebe da parte dos seus moradores a devida consideração.
II – Das árvores limítrofes – Os galhos e raízes que invadem a área do vizinho poderão ser cortados na faixa da sua propriedade sem prejudicar o bem alheio. Uma árvore só será derrubada em caso de real ameaça ao bem do próximo (arts. 1.282 a 1.284 – C. Civ. de 2002). No caso dos frutos, os que estiverem do lado do vizinho serão dele e, em algumas situações onde há árvores localizadas entre uma faixa e outra das propriedades, elas serão de ambos os vizinhos.
III – Da passagem forçada – Quando um imóvel tem a sua passagem ilhada e tolhida por outro , o dono do imóvel ofensor terá que ceder uma via de passagem p/ o dono do imóvel ofendido, já que este não pode ter a função social da sua coisa usurpada e nem a sua liberdade cerceada pelos interesses alheios (arts. 1.285 a 1.287 do C. Civ. de 2002).
IV – Das águas – É uma questão que tanto tange o direito privado quanto o público, haja vista que a utilização da água é vital para o uso de qualquer imóvel (arts. 1.288 a 1.296 do C. Civ. e Código das Águas). Então, temos duas complicações: a sua falta e o seu excesso fomentando problemas sobre a vida útil dos imóveis. Nos condomínios de apartamentos os danos que forem ocasionados pelo escoamento das águas, serão da alçada daqueles que habitam as unidades superiores e causadoras do problema (direitos de indenizações reparatórias p/ os moradores lesados).
Obs.: Fora isso, não se admite o desvio doloso ou culposo das águas de modo a lesar o vizinho ao deixá-lo na escassez. Ainda dentro desta questão, precisamos também considerar a devida ética ambiental sobre o uso racional da água como fonte da vida (direitos indenizatórios em níveis privados e públicos sobre danos oriundos do mau uso das águas). Ver o art. 161 do CP (usurpação de águas alheias = furto de água).
V – Dos limites entre prédios – É a demarcação divisória entre imóveis distintos para delimitar a área de cada um. Dissensões são muito comuns sempre que um dos vizinhos avança sobre os limites do outro a fim de aumentar o seu terreno (há um grande número de lides judiciais com resultados variados no tocante à produção sentencial voltada p/ este tipo de querela). Ver os arts. 1.297 e 1.298 do C. Civ. de 2002.
VI – Do direito de construir – O dono de um imóvel pode promover edificações nele sem que isso venha a lesar ou invadir os direitos da vizinhança e da coletividade. Quando a construção se revela abusiva, a parte prejudicada poderá recorrer ao remédio jurídico chamado de “Ação de Nunciação de Obra Nova” (art. 934 do CPC).
Obs.: Na realidade, esses problemas são muito mais controlados em bairros urbanizados, onde as construções são reguladas, fiscalizadas e legalizadas pela Prefeitura. Evidentemente, que nas zonas periféricas de habitações populares por obra das invasões constantes essas questões legais são uma mera abstração.
Obs.: Sempre que construções que contrariam a lei forem feitas em concordância entre as partes o prazo p/ o que o seu desfazimento seja materializado será de 1 ano e 1 dia, após isso o direito decairá. Nos imóveis urbanos a distância mínima deve ser de 1 metro e meio e nos imóveis rurais ela é de 3 metros. Ver os arts. 1.299 a 1.313 do C. Civ. de 2002.
Obs.: Também é bom lembrar que a edificação de prédios pode abalar as construções vizinhas e, dessa feita, as reparações das partes lesadas são da total obrigação dos construtores do prédio que fora erguido posteriormente. Em obras que possuem paredes geminadas a sua propriedade é dividida entre os vizinhos de modo que a sua disposição fica totalmente restrita à observância dos direitos alheios quanto à colocação de aparelhos que provoquem qualquer incômodo aos co-proprietários da mesma.
VII – Do direito de tapagem – É o direito de vedar, murar, cercar o seu imóvel para evitar a perda da segurança e da privacidade da sua vida dentro da sua propriedade, conforme apontam as diretrizes do ordenamento jurídico público e privado no tocante aos limites inspecionados pelo Poder Público Municipal (arts. 1.297 e 1.298 do C. Civ.).
20) – DA PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL: Tudo que se adquire pode ser perdido pro motivos que se refletem ou não nas nossas vontades. Ex.: Um contrato de compra e venda e, a penhora de um bem imóvel cujo dono não paga o IPTU do mesmo a anos. Então, partindo deste panorama a divisão básica da questão se fará de quatro formas (arts. 1.275 e 1.276 do C. Civ. de 2002).
20.a) – Perda pela alienação – O dono do bem o transfere p/ outrem por decisão própria em um negócio jurídico inter vivos.
20.b) – Perda pela renúncia – É um ato unilateral no qual o proprietário se despoja do bem e dos direitos referentes a ele. Todavia, tal ato requer formalização cartorial.
20.c) – Perda pelo abandono – É o imóvel largado sem uso, sem manutenção e sem defesa por muito tempo. Não existe título cartorial de abandono, mas sim a comprovação da total desídia do proprietário sobre o bem. Este problema é recorrente no âmbito dos imóveis tombados e abandonados até ruírem.
20.d) – Perda pelo perecimento do imóvel: Ocorre quando fatores naturais destroem o imóvel que existia em determinada área (deslizamento de morros, enchentes, terremotos, etc.).
20.e) – Perda pela desapropriação: Trata-se de um ato jurídico estabelecido pelo Poder Público em prol dos interesses da coletividade e da utilidade pública. O ato em pauta não é arbitrário, pois há alicerces constitucionais para tanto (arts. 182, 184 e 185 da CF de 1988) e o antigo dono será indenizado.
21) – AQUISIÇÃO E PERDA DE PROPRIEDADE MÓVEL: São modos parecidos com a aquisição dos bens imóveis (originários e derivados).
21.a) – Da ocupação – Meio originário de aquisição de coisas sem dono, abandonadas, renunciadas ou comuns a todos sem qualquer vedação legal (bens naturais em geral nos limites da legislação ambiental).
21.b) – Da invenção – É o encontro de um objeto perdido cujo dono original não fez reclames acerca dele. Ainda assim, o inventor de boa-fé deverá anunciar o achado p/ que o verdadeiro dono possa se pronunciar dentro de um prazo em torno de 6 meses (arts. 1.233 a 1.237 do C. Civ. de 2002).
21.c) – Do tesouro – Mealheiro de bens de valor guardados desde outrora que se for localizado em uma propriedade privada deverá ser dividido entre o inventor e o dono da propriedade (art.1.264 do C. Civ.).
21.d) – Da especificação – Neste caso se trata da transformação específica de uma matéria prima em um bem elaborado pela habilidade humana ou industrial repercutindo no aumento da sua valorização comercial (arts. 1.269 e 1.271 do C. Civ. de 2002).
21.e) – Da confusão, comistão e adjunção – Temos aqui a mistura e a junção de bens (sólidos, líquidos e bens agregados). Então, surgirá mais de um dono para as coisas que estiverem neste estado de mixagem e, caberá a cada um deles o recebimento do quinhão econômico proporcional à sua parte (arts. 1.272 a 1.274 - C. Civ.).
21.f) – Da usucapião – Também pode ser aplicada às coisas móveis com as mesmas regras básicas e com o encurtamento do prazo (3 anos). Ver arts. 1.260 e 1.261 do C. Civ.
21.g) – Da tradição – É a entrega do objeto que parte do antigo proprietário e segue p/ as mãos do novo dono dentro de uma típica finalização de um negócio jurídico (arts. 1.267 e 1.268 do C. Civ. de 2002). É válido frisar que na maioria das vezes as despesas advindas da tradição correm por conta do comprador.
22) – DO CONDOMÍNIO: O termo já explicita o domínio de coisa em comum com outras pessoas, fato esse que por si só já é o ponto de partida p/ diversas complicações cotidianas porque as restrições impostas pelo regimento interno do prédio nem sempre são obedecidas na íntegra (arts. 1.323 a 1.357 do C. Civ. de 2002 e Lei n. 11.232/2005 que alterou a antiga Lei do Condomínio de n. 4.561/64). É uma situação onde a propriedade da sua unidade há de lhe conferir uma liberdade restrita em virtude do respeito à vida dos demais condôminos. Além disso, as áreas comuns do prédio são da composse da coletividade que ali habita. Entretanto, são muito reincidentes os problemas causados pelo uso desregrado da propriedade condominial em geral.
Obs.: Os deveres portanto são plurais no sentido das despesas e do comportamento ético de cada condômino. Os inadimplentes deverão ser judicialmente executados com juros e multas através da pessoa do síndico e segundo o texto do regimento do prédio, visto que é o seu mister garantir a boa administração do condomínio.
Obs.: O prazo p/ que a questão siga p/ as cobranças nas vias judiciais é de 3 meses (penhora de bens na ausência da quitação do débito), pelo fato de que tal tipo de inadimplência acaba por comprometer toda boa fruição administrativa do edifício. Quaisquer alterações ou reformas que venha a ser feitas no prédio ou nas unidades devem ser comunicadas e debatidas em assembléia de acordos com as regras internas de convivência coletiva respeitosa.
Obs.: Dependendo das circunstâncias em foco, um condomínio poderá ser desfeito de comum acordo entre os condôminos (ameaça de desabamento). Neste caso, ele poderá ser vendido e desfeito ou reconstruído pela coletividade conforme o que for decidido e votado em assembléia. Quando é verificada a extinção do condomínio por culpa da construtora na má execução da obra, caberá a cobrança de indenizações por danos materiais e morais para todo o grupo de pessoas prejudicadas.
23) – DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL: É a propriedade que não se tronará plena, posto que ela está fadada à revogação, à rescisão ou à extinção.
23.a) – Alienação fiduciária em garantia – A retirada do bem garante o pagamento da dívida nos termos do contrato.
23.b) – Fideicomisso – É um advento do direito sucessório, onde um herdeiro recebe um bem e pelas ordens do testamento ele terá que repassar esta coisa para uma segunda pessoa definitiva.
23.c) – Retrovenda – Trata-se de uma cláusula contratual especial sobre os contratos de compra e venda (prazo de 3 anos).
23.d) – Doação com cláusula de reversão – Doação feita sob a condição de devolução do bem se o donatário vier a falecer antes do doador.
23.e) – Venda a contento – Negócio jurídico que pode ser desfeito sempre que a coisa não satisfizer o comprador.
23.f) – Pacto de melhor comprador – É um contrato de compra e venda que prevê em cláusula especial o seu desfazimento se dentro de um prazo estipulado surgir outra oferta melhor p/ quem vende o bem (art. 1.158 do C. Civ.)
24) – DOS DIREITOS REAIS SOBRE A COISA ALHEIA: São direitos exercidos sobre bens pertencentes a outras pessoas. Sua divisão é feita sobre os direitos de uso e de garantia.
24.a) – Da servidão predial – É o uso de um imóvel para a utilidade de outro quando ambos pertencem a donos diferentes dentro de uma relação de tolerância necessária. Para tanto sua constituição deve ser formalmente avençada entre as partes através de registro cartorial (arts. 1.378 a 1.389 do C. Civ. de 2002). Ex.: Um duto de água que precisa atravessar uma propriedade p/ garantir a função social da outra.
24.b) – Do usufruto – É o direito de gozar das coisas alheias sem deteriorá-las através da condição momentânea de titular delas. Ex.: Um marido judicialmente separado da esposa que resolve doar uma casa para o filho com o usufruto em vida voltado p/ o benefício da sua ex-mulher (usufrutuária X nu-proprietário). Com exceção do direito de alienar o bem que não lhe pertence, a usufrutuária aqui terá uma vastidão quase total quanto à fruição de direitos e deveres referentes ao uso da coisa alheia (arts. 1.390 a 1.411 do C. Civ. de 2002).
Obs.: Sua extinção se dará por motivo de morte de uma das pessoas físicas implicadas na relação, com a falência da empresa no caso da usufrutuária vir a ser uma pessoa jurídica ou com o decurso do seu lapso temporal máximo que é de 30 anos p/ este modelo de situação que envolve uma pessoa jurídica como usufrutuária.
24.c) - Do uso – É o direito que se concede a alguém sobre o uso da coisa alheia e da retirada dos seus frutos em meio aos limites específicos do suprimento das suas necessidades e das necessidades da sua família também (arts. 1.412 e 1.413 do C. Civ. 2002). No uso fica clara a restrição de direitos em comparação com o usufruto.
24.d) – Da habitação – É o uso do imóvel somente p/ fins residenciais e nada mais (arts. 1.414 a 1.416 do C. Civ. de 2002).
24.e) – Das rendas constituídas sobre imóveis – Aqueles que se julgam incapazes de administrar o seu próprio patrimônio, poderão repassar a gestão do mesmo para outra pessoa que terá para si uma parte retributiva sobre as rendas derivadas dos imóveis em questão (cessão de direitos).
24.f) – Da enfiteuse – É o direito real de alguém (foreiro) usar, gozar e abusar de um bem como se fosse o seu dono, podendo até fazer transferência da coisa p/ outrem. Devida a sua maneira tão larga de se manifestar este instituto jurídico fomentou inúmeros problemas e foi abolido do Novo Código Civil no Brasil.
25) – DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA: Eles são acessórios dentro do negócio jurídico e podem ser pignoratícios (bens móveis) e/ou hipotecários (bens imóveis). Sua dação será feita sempre que uma avença trouxer a sua previsão material expressa mediante a verificação do inadimplemento negocial do contrato. Ver os arts. 1.419 a 1.510 do C. Civ. de 2002. As garantias reais funcionam p/ adicionar segurança às relações obrigacionais pendentes e sob o risco de ausência de quitação em geral.
25.a) – Do penhor – No Brasil ele teve início na CEF (Caixa Econômica Federal) com as jóias dadas p/ garantir empréstimos (objeto empenhado X valor do débito a ser pago). Ver arts. 1.419 a 1.472 do C. Civ. de 2002. O pagamento do débito evoca o resgate da coisa móvel em perfeita condição de preservação. Estando o bem danificado no ato da sua devolução, o seu dono terá que ser indenizado por isso. Caso o adimplemento da obrigação e o resgate da coisa não ocorram, o bem será retido e levado posteriormente à leilão. Daí, o penhor sempre poderá recair sobre uma variedade considerável de bens móveis valiosos no mercado. Ex.: máquinas agrícolas e/ou industriais, obras de arte, veículos, títulos de crédito, jóias, etc.
25.b) – Da anticrese – É quando o devedor entrega um bem imóvel do seu patrimônio ao credor p/ que este o explore economicamente e faça uso dos lucros advindos do tal imóvel durante o prolongamento temporal da dívida em aberto. É um tipo de hipoteca que gera créditos compensatórios da dívida na condição de um contrato acessório de garantia de adimplemento obrigacional entre as partes.
25.c) – Da hipoteca – Consiste no direito real de garantia que se fulcra na entrega de um bem, necessariamente imóvel, ao credor como uma forma de “dação em pagamento” até que o pacto negocial entre as partes venha a ser saldado na íntegra.
Obs.: Além dos critérios contratuais, a hipoteca sobre imóveis também pode se dar sob exigências legais variadas p/ compensar falhas graves que tenham sido cometidas pelo dono do bem hipotecado. A hipoteca irá se extinguir pela quitação da obrigação devida, pelo perecimento do bem, pela renúncia do credor, pelo perdão da dívida, pela resolução da propriedade e, pela arrematação do imóvel levado a leilão. Ver arts. 1.473 a 1.505 do C. Civ. de 2002.
26) – DO REGISTRO DE IMÓVEIS: É um ato de formalização e legitimação dos direitos reais através dos trabalhos de uma repartição pública (Cartório de Registro de Imóveis) dada à gestão de um particular no intuito de registrar os bens que são negociados no mercado imobiliário (matrícula, transcrição, inscrição e averbação – ver art. 167 da Lei dos Registros Públicos – n. 6.015/73). Em geral, ele deve ser promovido pelo comprador do bem, pelo seu representante ou pela parte beneficiada.
Obs.: Vale por fim citar o Registro Torrens que é uma maneira facilitada de se proceder ao registro dos imóveis rurais de acordo com os arts. 277 a 288 da Lei n. 6015/73.
27) - CONCLUSÃO: Por fim, tendo em foco o fato inegável de vivermos sob o controle econômico de um sistema de leis e instrumentos de poder social que prezam, sobretudo, pelo acúmulo de riquezas, o direito das coisas acaba se mostrando ainda como um dos núcleos jurídicos mais necessários e conservadores que resistem às mudanças dos tempos e das nações em geral.
REFERÊNCIAS:
COSTA, Cássia Celina Paulo Moreira. A Função Socioeconômica da Propriedade. Rio de Janeiro: Editora América Jurídica, 2006.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. 22ª Edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2007.
FIGUEIREDO, Guilherme José Purvin. A Propriedade no Direito Ambiental. 3ª Edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008.
NUSDEO, Fábio. Curso de Economia – Introdução ao Direito Econômico. 4ª Edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005.
ROCHA, José Manuel de Sacadura. Fundamentos e Fronteiras da Sociologia Jurídica – Os Clássicos. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2005.
ROQUE, Sebastião José. Direito das Coisas – Coleção Elementos do Direito. 2ª Edição. São Paulo: Ícone Editora, 2004.
WALD, Arnoldo. Direito Civil – Direito das Coisas. 12ª Edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2009.
Data de elaboração: outubro/2011