A inadimplência tem reflexos perniciosos imediatos na receita das instituições empresariais em geral, exigindo severas políticas de prevenção e acautelamento, exercida pelo acompanhamento do cadastro da clientela, restrição direcionada de crédito, pressão quando admitida pela suspensão de fornecimento, além de um completo e eficiente sistema de recuperação e, até capacidade de transformação de meios patrimoniais em numerário para suprir a ocorrência; na instituição do condomínio edilício, pelas suas características diferenciadas, demanda pagamento da taxa condominial do inadimplente pela massa de condôminos restantes com capacidade de adimplir, sem qualquer prejuízo para a instituição.
Em tal mecânica financeira, o contingente de condôminos restantes ao dos inadimplentes, na qualidade de terceiros desinteressados na obrigação destes, paga a taxa condominial do inadimplente, por interesses outros:
a) de e permitir a plena realização da receita prevista, que aprovada pela assembléia, que capaz de manter o status do condomínio, sem solução de continuidade;
b) de legitimo interesse no reembolso do valor despendido, na realidade um investimento de alta rentabilidade.
Aliás, é tão significativa a renda do referido reembolso-investimento, que condôminos têm que competir com empresas especializadas que, oferecem administração do condomínio, com garantia de cobertura da realização da receita integral, porém, mediante majoração na taxa administrativa, o que permitiria que embora alguns condôminos não paguem a sua taxa condominial, o condomínio tenha à sua disposição todos os recursos financeiros previstos para adimplemento de suas obrigações.
Na realidade o “pagamento” adicional feito pelos condomínios, em razão da quebra da arrecadação, produzida pela inadimplência, não tem por objeto beneficiar o inadimplente, como supra explicitado, visa isto sim, constata-se, manter a capacidade de adimplir do condomínio, garantindo a prestação de todos os serviços indispensáveis.
Assim, tal pagamento não consiste numa obrigação do condomínio em quitar a divida do seu vizinho condômino, da qual não têm interesse jurídico, pois, este, cessadas as dificuldades momentâneas, vai pagar a sua divida em valores atualizados e acrescidos de multa, juros, custas processuais, honorários advocatícios, etc.
Aqui, alias, encontraríamos o “calcanhar de Aquiles”, o ponto mais vulnerável do condomínio, no pretenso entendimento daqueles que passam ao largo do seu dever de cumprir e fazer cumprir as leis e a convenção, como disposto no art. 1.348, IV do CC, pois neste momento do registro da quitação da obrigação pelo seu efetivo devedor é que tem acorrido um comportamento que, ao arrepio da lei, comprova a incapacidade administrativa dos gestores e assessores técnicos, o desconhecimento da lei, a incapacidade dos condôminos na defesa de seus direitos, abala a estabilidade do patrimônio dos condôminos, enfraquece a capacidade daqueles que garantem a plena realização da receita,haja ou não inadimplência, estimula rejeição ao instituto do condomínio, gera repulsa dos condôminos à instituição do condomínio, ofensa aos inadimplentes enquanto submete o condomínios e seus gestores às penas do enriquecimento sem causa, quando contabiliza como receita do condomínio o valor pago pelo até então inadimplente, quando esse valores foram pagos anteriormente, regular e pontualmente, pela massa de condôminos restantes a dos então inadimplentes, constituindo esse em recebimento indevido contabilizado pelo co domínio.
Ora, no recebimento indevido, dispõe o Código civil:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Sem sombra de dúvidas, em muitos condomínios ocorrem pacifica e impunemente o recolhimento indevido de taxa condominial, eis que, em ocorrendo a inadimplência, a quota condominial é suprida pela massa de condôminos restante a dos inadimplentes, no entanto, cessada a incapacidade de adimplir o efetivo devedor, como já dito, paga sua obrigação em valores atualizados e com os encargos moratórios.
É evidente que tal não pode ocorrer! Não pode ser diferente: a obrigação contributiva para as despesas do condomínio é de cada qual na proporção na sua fração ideal, ou igualitária, tal como o disponha a convenção, como regra a lei substantiva:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Aliás, das regras quanto àquele que deva pagar, interessado na quitação da obrigação ou não, ocupa-se a seção I, do Capitulo I, do pagamento, do Código Civil:
Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.
Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.
Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.
O disciplinamento legal é de simplicidade impar: para assumir a obrigação do devedor, que não é o caso do condômino, deve ser exonerado o devedor primitivo, fato que não ocorre quando do pagamento da taxa condominial do vizinho, quando aquele paga ao final a obrigação com todos os encargos moratórios, como o disciplina o CC:
Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.
O equívoco, não só da administração, mas também dos condôminos, faz-nos lembrar a fabula de Esopo, da “Galinha dos ovos de ouro” que fala de um estúpido camponês e sua esposa que possuíam uma galinha que botava diariamente um ovo de ouro e que, supondo que dentro dela houvesse uma enorme quantidade do metal, sacrificaram-na, quando constaram que a ave era igual as demais, o que procura nos ensinar que “Quem tudo quer, tudo perde”.
Obviamente, o inadimplente não assusta o condômino, não dá prejuízo algum ao condomínio e, atendida a disposição legal, não gera insatisfação, enquanto se transforma numa fonte de aplicação financeira para os condôminos, jamais encontrada fora dali.
De outro lado, os condôminos ao “pagar” a taxa condominial do seu vizinho, não lhe presta nenhum favor, ao contrário, recebe, em decorrência expressivos benefícios.
Ora, em uma conta de poupança, sabemos como a retribuição é mínima, não obstante seja uma grande fonte de aplicação de recursos, da qual se recebe bem menos de 1% ao mês, enquanto o condômino que “paga” a taxa condominial do seu vizinho é reembolsado pela mesma taxa que aplicada ao débito do inadimplente, nos termos do § 1º do art. 1.336 do Código Civil, dos juros convencionados, estes de até 10% ou, não sendo previsto, de 1% ao mês, além da multa de 2% sobre o valor do débito
Neste sentido, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF (2007⁄0257646-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI
ADVOGADOS : INALDO DELFINO DA SILVA E OUTRO(S)
RUBENS WILSON GIACOMINI E OUTRO(S)
RECORRIDO : UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JÚNIOR
ADVOGADO : UBIRATAN GARCIA DE OLIVEIRA JUNIOR (EM CAUSA PRÓPRIA)
EMENTA
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591⁄64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil⁄02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido
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ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do (a) Sr (a). Ministro (a) Relator:
a) Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 16 de setembro de 2010(Data do Julgamento).
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Na verdade, na sistemática operacional do condomínio, quando você não tem possibilidade de efetuar o pagamento de sua contribuição, por uma dificuldade qualquer, a instituição não é penalizada, pois a satisfação da receita será suprida pelos demais condôminos e assim embora você não seja liberado da obrigação, tem, no entanto, “elasticidade de prazo para pagamento”, ocorrendo como se fora, correspondente a um financiamento, pelo qual, se não houver disposição diferente na convenção, você vai pagar juros de 1% ao mês, os mais baratos da praça e multa de 2% e que pode ser convencionado em até 10% ao mês.
De outro lado, se você satisfaz a receita correspondente ao valor que alguém deixou de pagar no vencimento, pela vontade da lei (CC, art.305), vai receber reembolso do valor despendido quando aquele pagar posteriormente, que será um valor maior, que corresponde à somatória do valor original, acrescido dos juros e da multa moratória, incidentes entre a data da satisfação da receita até a data do efetivo seu pagamento, juros esses maiores do que o rendimento da poupança, com rendimento até 10% ao mês.
Na verdade, não há opção outra, que não a que preserve o patrimônio daqueles que propiciam a manutenção da capacidade de adimplir do condomínio no momento em que ela foi retirada pela inadimplência, pois, sem tal mecanismo perece a capacidade supridora dos condôminos, com conseqüências danosas ao condomínio.
Ademais, não há opção para negociar a doação ou cessão dos valores para projetos futuros, em relação dos valores em questão, por os recursos são obtidos por previsão.
Conclusivamente, não cabe ao síndico, nem a assembléia decidir sobre dinheiro legalmente do condômino e, assim, recebido do devedor até então inadimplente, deve o condomínio reembolsar imediatamente, nos mesmos valores recebidos para quitação da obrigação, sendo o calculo per capita é realizado em relação à fração ideal de cada condômino.
Não há com negociar, não há como a assembléia decidir, a sistemática legal exige que, em sendo necessário o suprimento, este deve ser feito ou pelo condômino que tem interesse na plena realização da receita prevista, que aprovada pela assembleia, que capaz de manter o status do condomínio, sem solução de continuidade, ou, pelo que, mediante contrato garante a plena realização da receita, ambos, com legitimo interesse no reembolso do valor despendido.
Ora, se o condomínio compactuar coma administração, como, aliás, tem compactuado, para dar destinação outra a seu reembolso, supondo estar concedendo um “plus” ao condomínio, na verdade ele esta procedendo como o camponês e sua mulher, da fabula de Esopo que matou a galinha dos ovos de ouro, com desejo tolo de enriquecer de uma só vez e, assim, acabam por perder o ganho diário que já tinham, pois, também, em curto prazo, se não se proteger o patrimônio desbastado do condômino, não haverá como suprir-se a inadimplência.