INSTITUTOS RELATIVOS AOS CONTRATOS BILATERAIS (continuação)

3 – vícios redibitórios: são os defeitos contemporâneos ocultos e graves que desvalorizam ou tornam imprestável a coisa objeto de contrato bilateral e oneroso (441). Tais defeitos vão redibir o contrato, tornando-o sem efeito. Aplica-se aos contratos de compra e venda, troca, locação, doação onerosa (pú do 441) e na dação em pagamento (revisem o 356). Exemplos: comprar um cavalo manco ou estéril; alugar uma casa que tem muitas goteiras; receber em pagamento um carro que aquece o motor nas subidas, etc. Em todos esses exemplos poderemos aplicar a teoria dos vícios redibitórios para duas conseqüências, a critério do adquirente: a) desfazer o negócio, rejeitar a coisa e receber o dinheiro de volta; b) ficar com a coisa defeituosa e pedir um abatimento no preço (442). Justifica-se a teoria dos VR pois toda obrigação não só deve ser cumprida, como deve ser bem cumprida. Uma obrigação não cumprida gera inadimplemento, uma obrigação mal cumprida gera vício redibitório. Para caracterizar um vício redibitório o defeito precisa ser contemporâneo, ou seja, existir na época da aquisição (444), pois se o defeito surge depois o ônus será do atual proprietário, afinal res perit domino ( = a coisa perece para o dono, ou o prejuízo pela perda espontânea da coisa deve ser suportado pelo dono). Além de contemporâneo o defeito deve ser oculto, ou seja, não estar visível, pois se estiver nítido e mesmo assim o adquirente aceitar, é porque conhecia as condições da coisa (ex: carro arranhado, cavalo com uma perna menor do que a outra, casa com as telhas quebradas, etc). Se o vício é oculto, porém do conhecimento do alienante que agiu de má-fé, este responderá também por perdas e danos (422, 443). Além de contemporâneo e oculto, o defeito precisa ser grave, e só a riqueza do caso concreto e a razoabilidade do Juiz é que saberão definir o que é grave ou não. Existe um prazo decadencial na lei para o adquirente reclamar o vício, prazo que se inicia com o surgimento do defeito (ex: o adquirente só vai sabe se uma casa tem goteira quando chover, 445 e §§ 1º e 2º ).

4 – evicção: a evicção garante o comprador contra os defeitos jurídicos da coisa, enquanto os vícios redibitórios garantem o adquirente contra os defeitos materiais. Evicção vem do verbo evincere, que significa “ser vencido”. Aplica-se à compra e venda e troca (bilateral), mas nas doações não (unilaterais). Conceito: é a perda da coisa em virtude de sentença que reconhece a outrém direito anterior sobre ela. Ex: A é filho único e com a morte de seu pai herda todos os bens, inclusive uma casa na praia; A então vende esta casa a B, eis que aparece um testamento do falecido pai determinando que aquela casa pertenceria a C; verificada pelo Juiz a veracidade do testamento, desfaz-se então a venda, entrega-se a casa a C e A devolve o dinheiro a B. Chamamos de evicto o adquirente, no exemplo é B, é a pessoa que comprou a casa e que vai perdê-la, recebendo porém o dinheiro de volta e os direitos decorrentes da evicção previstos no art. 450. Evicta é a coisa, é a casa da praia. Evictor é o terceiro reivindicante, é C, que vence. Alienante é A, é aquele que vendeu a coisa que não era sua, e mesmo sem saber disso, mesmo de boa-fé, assume os riscos da evicção (447). O contrato pode excluir a cláusula da evicção, ou até reforçá-la (ex: se ocorrer a evicção, o alienante se compromete a devolver ao evicto o dobro do preço pago, 448). Se a evicção ocorrer numa doação, o evicto não perde nada, pois não pagou pela coisa, apenas vai deixar de ganhar. Fundamento da evicção: justifica-se na obrigação do alienante de garantir ao comprador a propriedade da coisa transmitida, e que ninguém vai interferir no uso dessa coisa.

CONTRATOS ALEATÓRIOS

Já sabemos que contrato aleatório é aquele que, a depender da alea (= sorte, destino), uma das partes terá mais vantagem econômica do que a outra, como no seguro, jogo e aposta. O contrato aleatório se opõe ao contrato comutativo (revisem classificação dos contratos). Nosso código, nos arts. 458 a 461, tem uma seção sobre os contratos aleatórios, só que na verdade são compra e venda aleatórias, por isso tal seção deveria estar adiante na parte especial dos contratos, junto com compra e venda. Mas já que estão aqui, na parte geral dos contratos, vamos logo conhecer tais espécies de compra e venda aleatórias:

a) emptio spei: é a compra de uma esperança, quando o comprador assume o risco da existência da coisa (ex: pago cinqüenta reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do dia; a depender da quantidade de peixe capturado, o comprador ou o pescador sairá ganhando, mas mesmo que não venha nada, o preço continua devido, 458; outros exs: colheita de uma fazenda, tesouros de um navio afundado, ninhada de uma cadela, etc).

b) emptio rei speratae: aqui o risco é na quantidade, então se não vier nada, ou se nada for produzido, o preço não será devido (459 e pú).

c) risco na destruição: no art 460 a alea decorre não de coisas futuras, mas de coisas existentes, contudo expostas a risco (ex: compra em região sob guerra ou terremoto, maremoto, como comprar um navio que está viajando para o Brasil sob tempestade e o adquirente assume o risco do naufrágio, etc). Por causa desse risco, o comprador irá obter um preço menor, mas se a coisa perecer antes da entrega, o preço assim mesmo será devido.

Percebam que o risco faz parte do contrato aleatório, sujeitando-se as partes a pagar sem nada receber, ou a receber sem nada pagar.

CONTRATO PRELIMINAR

Não é uma minuta ou rascunho, é contrato mesmo que visa concretizar um contrato futuro e definitivo (462). É muito usado na aquisição de imóveis a prazo, afinal poucas pessoas podem comprar imóveis a vista e muita gente precisa de habitação. Se o contrato preliminar for descumprido, ou o contrato definitivo não for celebrado oportunamente, caberá indenização por perdas e danos (465) ou mesmo a execução forçada (463). Então, por exemplo, desejando alguém adquirir um imóvel para pronta moradia, celebra um contrato preliminar de promessa de compra e venda com uma construtora, recebe as chaves e vai pagando as prestações ao longo dos anos. Ao término do pagamento de todas as prestações celebra outro contrato com a construtora, desta vez um contrato definitivo que será levado a registro no Cartório de Imóveis. O contrato preliminar pode ser feito mediante instrumento particular, mas o definitivo vai exigir escritura pública em qualquer Cartório de Notas (108). Se o adquirente tem o dinheiro todo, celebra logo o contrato definitivo. Este assunto será ampliado em Civil 5, no estudo do Direito Real do Promitente Comprador do art 1417.