Retificação extrajudicial do registro de imóveis: análise dos artigos 212 a 214 da Lei N. 6.015/73

RESUMO[1]: O trabalho que se apresenta trata sobre a retificação extrajudicial de imóveis, realizando estudo sobre os artigos 212 a 214 da Lei n. 6.015/73. Foi utilizado o método indutivo e a modalidade de pesquisa de revisão bibliográfica. A Lei n. 10.931/2004 dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, alterou o Decreto-Lei n. 911/69, as Leis n. 4.591/64, 4.728/65, e 10.406/02. O artigo 212 da Lei n. 6.015/73, após as alterações introduzidas pela Lei n. 10.931/04, determina que a retificação será feita diretamente pelo Oficial do Registro se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade. A partir desta modificação legislativa, o Tabelião tem o poder de efetuar retificações  nos registros e averbações quando houver omissão, imprecisão ou incorreção, e até nos casos em que haja inserção ou alteração de perímetro que resulte na alteração de área. As hipóteses em que pode haver a retificação extrajudicial estão dispostos nos incisos I e II do artigo 213 da Lei n. 6.015/1973, e o procedimento no parágrafos do mesmo dispositivo legal. Os artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973 não prevê a manifestação do Ministério Público  no procedimento administrativo e judicial, mas há de se observar a questão do custos legis. O Poder Judiciário será provocado a se manifestar somente somente questões em que houver litígio entre os interessados ou se verificar possível lesão a patrimônio alheio.

Palavras-chave: Retificação. Registro Imóveis. Processo Administrativo. Simplificação.

ABSTRACT:  The work appears this court on the rectification properties, conducting study on Article 212 to 214 of the Law 6015/73. We used the inductive method and mode of research literature. The Law 10931/2004 arranged on equity of affecting the real estate development, real estate notes, Certificate of Real Estate Loan, Bank Credit, amended Decree-Law 911/69, No Laws 4591/64, 4728/65, and 10.406/02. Article 212 of Law 6015/73, as amended by Law 10.931/04, determines that the correction will be made directly by the Journal of the registry if the registry or the annotation is missing, inaccurate or not express the truth. From this legislative amendment, the Notary has the power to make corrections and annotations on the records when there is omission, inaccuracy or incorrectness, and even in cases where there is insertion or alteration of boundaries that would change the area. The cases in which there may be a grinding court are located in the sections I and II of Article 213 of Law 6015/1973, and the procedure in paragraphs of the same law. Articles 212 and 213 of Law 6015/1973 does not provide the manifestation of the prosecutor in the administrative and judicial procedure, but must look at the issue of costs statute. The Judiciary will be triggered to manifest only only issues where there is dispute between the parties or if it can damage the heritage of others.

Keywords: Rectification. Property Registry. Administrative Procedure. Simplification.

SUMÁRIO: 1 INTRODUÇÃO.  2 OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS RELACIONADOS AO REGISTRO DE IMÓVEIS. 3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES SOBRE A LEI 10.931/04. 4. A RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. 4.1 AS HIPÓTESES DE RETIFICAÇÃO. 4.2 O PROCEDIMENTO DA RETIFICAÇÃO. 4.3 FORO JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL. 5. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. 6. O REGISTRO E AS NULIDADES. 7. CONSIDERAÇÕES FINAIS. 8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

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1. INTRODUÇÃO

O presente trabalho aborda sobre os principais aspectos da retificação extrajudicial no Registro de Imóveis.

A pesquisa realizada no presente estudo objetiva contribuir para o esclarecimento dos aspectos que comportam as principais características dos artigos 212, 213 e 214 da Lei n. 6.015/73 modificados em parte pela Lei n. 10.931/2004.

O estudo inicia com uma breve abordagem dos princípios constitucionais relacionados ao Registro de Imóveis com o objetivo de demonstrar que o Oficial do Registro tem que se pautar pelos princípios inerentes a administração pública.

Logo após são realizadas considerações preliminares sobre a Lei 10.931/04 e os objetivos do legislador em ampliar a competência do Oficial do Registro de Imóveis com o fim de realizar as retificações por meio de processo administrativo.

Trata-se no ponto seguinte especificamente da retificação do registro imobiliário, abordando temas como as hipóteses em que a retificação pode ser realizada administrativamente e o procedimento inerente a este retificação.

Também são abordadas algumas questões acerca do foro judicial e extrajudicial inerentes a tramitação dos pedidos de retificação e ainda sobre a necessidade da intervenção do Ministério Público no processo administrativo.

Por fim é tratado sobre o artigo 214 da Lei n. 6.015/73 e alguns aspectos sobre as nulidades nos registros imobiliários.

A questão a ser colocada é de considerável relevância para o mundo acadêmico e para a sociedade, diante da necessidade de desonerar o Poder Judiciário de questões que podem ser resolvidas administrativamente pelos Cartórios extrajudiciais e assim proporcionar maior celeridade, eficiência e menor custo aos serviços públicos.

2. OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS RELACIONADOS AO REGISTRO DE IMÓVEIS

O registro de imóveis pode ser considerado em linhas gerais como um órgão da Administração Pública e o tabelião como um delegado do Estado, pois é através do tabelião que o Estado tutela direitos e obrigações dos particulares.

O tabelião é um delegado do Estado, operando em caráter privado, a serviço dos particulares. O tabelião é o Estado a serviço dos particulares. [...] O tabelião é, pois, o Estado tutelando, protegendo, os interessas particulares com relevância e reflexo para a sociedade e para o próprio Estado. Como ente Estatal, o tabelião está sujeito aos princípios da administração. E, como agente a serviço dos particulares, o tabelião deve operar em obediência aos princípios do direito privado. [2]

Portanto, como qualquer ente da Administração Pública, o tabelião do Registro de Imóveis está atrelado aos princípios ligados a administração; como também aos princípios do direito privado diante da natureza da prestação de serviços à particulares.

Os princípios atinentes ao tabelião do Registro de Imóveis podem ser classificados em: princípios constitucionais da administração pública; princípios do direito privado; e os princípios inerentes ao direito notarial.

Como o presente estudo não tem como foco a apresentação dos princípios inerentes a atividade do tabelião, mas somente enumera-los para fins de conhecimento da atividade notarial, somente alguns princípios constitucionais serão tratados mais à fundo.

Os principais princípios específicos do direito notarial podem ser considerados como: princípio da segurança jurídica; da economia; da forma; da imediação; da rogação; do consentimento; da unidade formal do ato; e da notoriedade ou da fé pública. Silvio Venosa classifica como princípios fundamentais que regem o registro imobiliário:

Os princípios fundamentais que regem o registro imobiliário são os da publicidade, conservação e responsabilidade dos oficiais de registro. Pelos atos registrários, seus assentos são de acesso a qualquer interessado. A conservação permite o arquivo permanente do histórico imobiliário. Pelo princípio da responsabilidade, os oficiais respondem pelos prejuízos causados por culpa ou dolo, pessoalmente ou por seus prepostos. Acrescentemos ainda a fundamental força probante de fé pública em todos os registros. O código de 1916 referiase à transcrição como primeira hipótese de aquisição da propriedade imóvel. Na verdade, o vocábulo não exprimia a realidade porque não se transcrevia integralmente o título no registro, isto é, não ocorria sua transposição pura e simples, como ainda hoje sucede. A lei registrária vigente refere- se apenas a registro e averbação, que são feitos na matrícula do imóvel, onde deve ser inserida toda a vida jurídica do bem. Com a introdução da matrícula em nosso sistema imobiliário, passou-se a tomar como base o próprio imóvel no registro, que no diploma anterior levava em conta o titular de direito. [3]

Dentre os princípios privados podem ser destacados: o princípio da liberdade de contratar e da autonomia da vontade; princípio da obrigatoriedade; princípio da supremacia da ordem pública; da probidade e boa-fé; e também da função social do contrato.

Os principais princípios constitucionais inerentes ao Registro Imobiliário podem ser classificados como princípio da legalidade; impessoalidade; moralidade; e da publicidade, os quais passam a ser analisados abaixo.

Os princípios administrativos da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência, dispostos no art. 37 da Constituição Federal, serão aplicados no exercício da atividade notarial e registral, pois que esta constitui uma função pública, realizada através dos notários e registradores, agentes públicos que atuam em colaboração com o poder público através de delegação. [4]

O princípio da legalidade está previsto nos incisos I, XXXV e LXIX do artigo 5º e no inciso V artigo 49, da Constituição de 1988é o que determina que os diversos órgãos da administração pública têm a obrigação que agir em acordo com a Lei.

É o princípio basilar do regime jurídico-administrativo (...). É o fruto da submissão do Estado à lei. É em suma: a consagração da idéia de que a Administração Pública só pode ser exercida na conformidade da lei e que, de conseguinte, a atividade administrativa é atividade sublegal, infralegal, consistente na expedição de comandos complementares à lei. [5]

O registro de imóveis é um órgão da Administração Pública e pelo princípio da legalidade não está autorizado a agir diverso do disposto na Lei, pois lhe é vedado agir ou interpretar a Lei e acordo com convicções pessoais.

Segundo Meirelles: "[...] na Administração Pública não há liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na administração particular é lícito fazer tudo o que a lei não proíbe, na Administração Pública só é permito fazer o que a lei autoriza". [6]

O princípio em estudo tem o objetivo de determinar que todos os atos praticados pelo tabelião no registro de imóveis seja conduzido irremediavelmente de acordo com a letra da Lei, vedando qualquer procedimento alheio à norma legal ou que a contrarie.

O princípio da impessoalidade prevê que todas as pessoas sejam tratadas sem distinção. Pode ser vislumbrado no inciso I do artigo 5º, no artigo 19, no inciso III do artigo 152, e do inciso IV do artigo 170, todos da Constituição de 1988.

É extremamente importante na atividade do tabelião, pois impede que qualquer pessoa seja beneficiado indevidamente ou receba qualquer favoritismo em detrimento do serviço público ou dos interesses particulares advindos com a prestação do serviço.

O princípio da impessoabilidade está previsto no artigo 27 da Lei 8935/1994. O tabelião não poderá praticar, pessoalmente, qualquer ato de seu interesse, ou de interesse de seu cônjuge ou de parentes, na linha resta ou na colateral, consanguíneos ou afins, até o terceiro grau. [7]

Tal princípio determina que a administração pública deve se pautar sempre por critérios objetivos em suas decisões, deixando de observar as condições pessoais dos licitantes ou as eventuais vantagens oferecidas.

O princípio da moralidade é um dos mais importantes da administração pública e também deve ser observado pelo tabelião em todos os seus atos. Está previsto no inciso LXXIII do artigo 5º, da Constituição de 1988.

Art. 5º. [...] LXXIII - qualquer cidadão é parte legítima para propor ação popular que vise a anular ato lesivo ao patrimônio público ou de entidade de que o Estado participe, à moralidade administrativa, ao meio ambiente e ao patrimônio histórico e cultural, ficando o autor, salvo comprovada má-fé, isento de custas judiciais e do ônus da sucumbência; [...]. [8]

A administração pública deve se pautar não só pela Lei, mas também deve agir com extrema moral, honestidade, com os bons costumes, as regras de boa administração e os princípios de justiça e de equidade.

Di Pietro escreve que: “exige da administração comportamento não apenas lícito, mas também consoante com a moral, os bons costumes, as regras de boa administração, os princípios de justiça e de equidade”. [9]

Observar o princípio da moralidade significa que todo ato praticado pelo tabelião deverá ser conduzido obedecendo a moral pública, ou seja, deverá observar [além da lei] todos os princípios éticos e morais [pautando-se pela honestidade].

O princípio da publicidade é mais um atinente a administração pública e ao serviço notarial e tem como objetivo garantir que todos os atos e procedimentos sejam públicos a fim de não restarem dúvidas sobre sua lisura.

O princípio da publicidade indica que todo o ato realizado pela administração deve ser de conhecimento geral, deve ser público. Esta publicidade, porém não é ilimitada. O Estado tem segredos e estes não devem ser revelados. Igualmente, o tabelião no exercício de sua atividade ouve e recepciona informações e documentos de natureza reservada dos usuários. Estas informações não podem ser públicas, ainda que formalizadas por instrumento público. [10]

Este princípio é importante para a administração pública, mas não pode ser considerado absoluto e ilimitado, isto porque o sigilo sobre alguns atos é inerente a atividade notarial, principalmente aquelas informações inerentes a interesses particulares.

Publicidade é a divulgação oficial do ato para conhecimento público e início de seus efeitos externos. Daí por que as leis, atos e contratos administrativos que produzem conseqüências jurídicas fora dos órgãos que os emitem exigem publicidade para adquirirem validade universal, isto é, perante as partes e terceiros. (...) A publicidade, como princípio de administração pública abrange toda atuação estatal, não só pelo aspecto de divulgação oficial de seus atos como, também, de propiciação de conhecimento da conduta interna de seus agentes. [11]

Este sigilo não pode ser considerado como descumprimento de preceito constitucional, mas do cumprimento do sigilo inerente ao ofício do tabelião, que deve preservar certas informações e documentos recebidos de particulares. 

3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES SOBRE A LEI 10.931/04

A Lei n. 10.931/2004 dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, alterou o Decreto-Lei n. 911/69, as Leis n. 4.591/64, 4.728/65, e 10.406/02.

Para o presente estudo a principal inovação foi a quebra de um paradigma que existira desde 1973 e proporcionou  importantes alterações sobre a retificação de registros imobiliários, alterando sensivelmente os artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973.

A Lei 10.931/2004 trouxe alterações profundas na legislação registrária no que tange à retificação de registros imobiliários, em sentido amplo ante a nova redação conferida aos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. Conferiu o legislador ao Oficial de Registro de Imóveis a atribuição de retificar os registros e averbações, nas hipóteses de omissão, imprecisão ou incorreção, mesmo que, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral resulte ou não alteração de área. [12]

A partir desta modificação legislativa, o Tabelião tem o poder de efetuar retificações nos registros quando houver omissão, imprecisão ou incorreção, e até nos casos em que haja inserção ou alteração de perímetro que resulte na alteração de área.

Em 02.08.2004, por força da edição da Lei 10.931, que dispõe sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias, foram modificadas as redações dos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos [6.015, de 31.12.1973], que tratam, especificamente, da retificação de registros de imóveis, com relação a áreas que não possuam as reais metragens e confrontações. O principal objetivo da nova Lei foi dar celeridade ao procedimento de retificação. A nova sistemática permite ao proprietário optar, além do pedido de retificação judicial, perante a Vara de Registros Públicos, pela instauração de processo administrativo junto a Circunscrição Imobiliária competente, ressalvada a necessidade de intervenção judicial nos casos em que alguma parte se sentir prejudicada. [13]

A doutrina entende que foi realizada importante inovação legislativa, pois proporcionou que o próprio Oficial do Registro proceda retificações no registro de imóveis em procedimento administrativo simplificado.

[...] importante inovação introduzida pelo legislador é o procedimento administrativo de retificação de registro de imóvel, que, a partir da edição da Lei nº 10.931/04, passou a ser feito pelo próprio Oficial do Registro de Imóveis, submetendo-se ao Judiciário tão-só as situações em que não houver acordo entre as partes ou verificar-se potencial lesão ao direito de propriedade de algum confrontante. As retificações de registros imobiliários, na forma regulada pela Lei nº 6.015/73, configuravam-se procedimento de jurisdição voluntária. [14]

A partir desse momento o Poder Judiciário será provocado a se manifestar somente questões em que houver litígio entre os interessados [não havendo possibilidade de conciliação] ou se verificar possível lesão a patrimônio alheio.

Deve ser lembrado que a redação anterior do artigo 212 da Lei n. 6.015/1973 somente previa a hipótese de retificação do registro imobiliário na forma judicial, mesmo que o procedimento fosse tratado como de jurisdição voluntária.

É o que determinava o artigo 212 da Lei n. 6.015/1973 antes da alteração efetuada pela Lei n. 10.931/2004: “[...] se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio”. [15]

O legislador inverteu a sistemática legislativa anterior, pois a antiga regra da obrigatoriedade da retificação judicial não mais existe, passando a tornar como regra a retificação do registro diretamente realizada no Registro de Imóveis.

[...] esse panorama foi alterado, saindo de um quadro onde a regra era a retificação judicial e somente excepcionalmente poderia o Registrador corrigir os erros evidentes, para a atual sistemática, onde o Registrador teve a sua competência ampliada, com a possibilidade de retificação administrativa, facultando-se ao interessado a retificação por meio de procedimento judicial. [16]

Pelo paradigma atual a competência do Oficial do Registro de Imóveis foi ampliada para realizar as retificações por meio de processo administrativo, entretanto, a Lei ainda faculta ao interessado a realização da retificação por meio judicial.

Com efeito, a tarefa de aprimoramento dos dados registrais conferida ao registrador teve sua magnitude adequada à dinâmica reclamada pela prática dos negócios jurídicos com o advento da Lei Federal n. 10.931/04. O referido diploma legal introduziu modificações na Lei de Registros Públicos [Lei Federal n. 6.015/73] que se prestam à melhor realização dos serviços de registro, por possibilitar que a retificação dos dados se dê, em certos casos, no próprio âmbito cartorário, tornando despicienda a morosa via judicial. Vale lembrar que a retificação não enseja a substituição de um registro por outro, e nem tampouco o cancelamento do registro, mas opera tão-somente a correção do erro constatado. [17]

O autor acima citado relembra que a retificação extrajudicial não dá margem para substituição do registro, nem mesmo o seu cancelamento, pois sua função é somente retificar erros constatados no registro de determinado imóvel.

Muito se ganhará em tempo e desburocratização com essa nova orientação, que deve ser estendida a todas modalidades de registros públicos. É essencial que toda a matéria que não seja tipicamente judicial seja subtraída da pletora de feitos que assola o Judiciário, na busca de sua reforma. Essa nova possibilidade de retificação de registro imobiliário afina- se com esse desiderato, sendo apenas o começo.  [18]

A doutrina vem se manifestando favorável à medida imposta pelo legislador, por entender que a retificação extrajudicial do registro se presta à melhor realização do serviço cartorário e auxilia a minorar os efeitos na morosidade do Poder Judiciário.

4. ARETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

O artigo 212 da Lei n. 6.015/73, após as alterações introduzidas pela Lei n. 10.931/04, determina que a retificação será feita diretamente pelo Oficial do Registro se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade.

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. [19]

Pode se mencionar que o Oficial do Registro de Imóveis teve sua competência [e responsabilidade] ampliada, permitindo que fosse realizado administrativamente a retificação do registro imobiliário em algumas situações específicas.

Os instrumentos ou meios para a retificação do registro imobiliário podem ser resumidos nos seguintes: voluntariamente pelas partes, v.g., através de Escritura Pública de re-ratificação, que depois será levada a registro; Administrativamente, por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de ofício; Administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem notificação de terceiros, com ou sem decisão judicial; Administrativamente a requerimento dos confrontantes;  Judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art. 216 da LRP, não alterado pela L. 10.931/04 a requerimento de qualquer interessado. O que aconteceu foi que o legislador ampliou os poderes do Oficial do Registro de Imóveis para a simplificação do procedimento de retificação do registro e elencou as hipóteses em que o Sr. Oficial poderá atuar "de ofício", retirando tanto quanto possível a intervenção do Juiz no processo retificatório. [20]

Assim, após as modificações supra mencionadas [pela Lei n. 10.931/2004], os meios pelos quais podem ser realizadas retificações no registro imobiliário foram ampliados, os quais podem se identificar como:

a) de ofício pelo Oficial do Registro;

b) voluntariamente pelas partes;

c) a requerimento do interessado;

d) a requerimento dos confrontantes;

e) em processo judicial contencioso.

Além da possibilidade da retificação realizada de forma administrativa pelo Oficial do Registro de Imóveis, o Oficial pode realizar a retificação de ofício em alguns casos específicos, sem que tenha que consultar o Juiz Corregedor.

Entretanto, há de se mencionar que a retificação realizada de ofício pelo Oficial do Registro deve observar apenas os casos em que se verificar a necessidade da correção de erro material de pontos laterais da descrição do registro. 

Como se sabe, pelo princípio da instância ou rogação, não é dado ao registrador proceder a atos de ofício, já que se assegura ao titular do domínio a manutenção do registro. Assim, a retificação de ofício deve-se ater aos atos de correção de erro material que incida sobre pontos meramente laterais da descrição do registro. Impossível, pois, a retificação de ofício nos casos em que se dependa de produção de novas provas. [21]

A própria Lei delimita a legitimidade para a realização das retificações de ofício para os casos em que não exista potencialidade de ocorrer prejuízos a terceiros e aos casos em que a prova do alegado seja pré-constituída.

Ressalta-se que a princípio todos os registros da matrícula que envolvam os elementos secundários do registro podem ser modificados, desde que a retificação não abranja a modificação da área perimetral do imóvel.

Ressalte-se que toda e qualquer informação constante do registro ou averbação pode ser retificada, uma que vez que o procedimento envolve elementos secundários da matrícula do imóvel, e não a modificação da área do bem. Todavia, para que o oficial proceda à retificação, é necessária prova cabal do equívoco, mediante a apresentação de documentos expedidos pela prefeitura ou órgãos públicos de outros entes da Federação, plantas e memoriais elaborados por profissionais. [22]

A retificação poderá ser realizado somente com prova pré-constituída e  cabal do erro, omissão ou equívoco encontrado, mediante apresentação de documentos preferencialmente de órgãos públicos, plantas e memoriais elaborados por profissionais habilitados e regularmente inscritos nos respectivos órgãos de classe.

Não há dúvidas que a intenção do legislador foi o de simplificar o procedimento para a retificação dos registros imobiliários, entretanto, foram criados mecanismos para garantir a licitude do procedimento e evitar o mau uso deste serviço público.

Embora a lei tenha facilitado a retificação, não se descuidou da segurança jurídica que sempre deve estar presente em matéria de Registro Públicos. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo e dos demais documentos apresentados, responderão os requerentes e o profissional que elaborou o memorial pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. [23]

O Oficial do Registro tem o dever de zelar pelo cumprimento da lei e deverá denunciar à autoridade competente qualquer fraude nos documentos apresentados com o pedido de retificação, sob pena de responder pela omissão.

Os responsáveis pela fraude, como os requerentes e profissionais que elaboraram a planta e/ou o memorial descritivo, responderão civil e criminalmente pelos eventuais prejuízos, independentemente das sanções disciplinares que couberem ao caso.

4.1. AS HIPÓTESES DE RETIFICAÇÃO

Após as modificações legislativas acima mencionadas, extrai-se dos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/73 que, em algumas hipóteses especificas dispostas pela Lei, podem haver a retificação administrativa no próprio Registro de Imóveis, como em casos de omissões, imprecisões e erros verificados na matrícula de determinado registro.

O legislador dividiu em dois grupos as omissões, imprecisões e erros passíveis de retificação. Em alguns deles agrupou aqueles cuja correção não oferecem risco de acarretar prejuízos a terceiros, nenhuma potencialidade de dano. Tais hipóteses estão apontadas nas letras a a g do inciso I do artigo 213. No outro apontou apenas um caso de correção que pode acarretar prejuízos a terceiro. É aquele indicado no inciso II do artigo 213. Omissões, imprecisões e erros insuscetíveis de causar prejuízos a terceiros – Seriam erros, omissões e imprecisões evidentes, perceptíveis à primeira vista, que não exigiriam maior exame ou estudo para sua constatação [24]

As hipóteses em que o registro pode ser retificado estão dispostas nos incisos I e II do artigo 213 do diploma legal acima mencionado.

O primeiro inciso cuida das situações em que a correção do erro, omissão ou equívoco não ofereça risco de prejuízos a terceiros; o segundo cuida de única hipótese que a correção poderá vir a acarretar prejuízos a terceiro. 

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. [25]

A retificação extrajudicial realizada no registro de imóveis pode ocorrer a requerimento do interessado nos seguintes casos [também de ofício]:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

As omissões, imprecisões e erros insuscetíveis de causar prejuízos a terceiros são aquelas evidentes, que podem ser vistas à primeira vista, que não demandem de maiores exames ou estudos para a verificação.

Swensson escreveu: “[...] podem ser corrigidos pela simples exibição de documento ou certidão expedida. É necessária, porém, uma advertência, a prova do erro de ser pré-constituída, preexistente, ante a impossibilidade de produção de provas.” [26]

b) indicação ou atualização de confrontação;

A indicação ou atualização de confrontação também podem ser realizadas no próprio Registro, mas para tanto é necessário que o requerente apresente junto com o pedido uma certidão da matrícula do imóvel confinante.

c) alteração de denominação de logradouro público, desde que comprovada por documento oficial;

Desde que a alteração da denominação do logradouro público tenha sido efetuado de forma oficial pelo Poder Público, o interessado pode requerer a retificação do registro com a simples apresentação de documento oficial que comprove a alteração.

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

A doutrina entende que esta hipótese deveria estar inclusa no inciso I do artigo 213, visto que tem a potencialidade de causar prejuízos a terceiros, mesmo que o dispositivo coloque que a retificação não ocorrerá se houver alteração das medidas perimetrais.

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

Não se trata de alteração de limites perimetrais, mas de mera constatação pelo Oficial do Registro, ou pelo proprietário/interessado, que houve erro no cálculo matemático da área observando as medidas constantes do registro.

Segundo Swensson: “[...] a possibilidade de correção de erro em cálculo matemático da área tomando-se por base as medidas perimetrais constantes do registro. Para isso basta que, considerando-se os mesmos fatores [correspondentes às medidas perimetrais], refaça-se o cálculo, indicando-se, obviamente, em que consistiu o erro detectado.” [27]

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

Trata-se de medida necessária para uniformizar duas matrículas de imóveis confrontantes onde um deles teve a linha divisória retificada no registro, evitando assim que duas matrículas confrontantes tenham registro de uma mesma linha divisória diferente.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

Não há dúvidas na presente hipótese, visto que se trata de mera retificação da qualificação pessoal das partes que compõe o registro. É necessário apresentação de documento oficial para se vislumbrar o erro, ou mesmo da decisão judicial em caso de necessidade da produção de prova.

Nota-se que as hipóteses acima descritas apresentam a possibilidade de retificação decorrentes na grande maioria de erros cometidos na própria confecção do registro, ou mesmo imprecisões administrativas que podem ser corridas até de ofício.

Há de se mencionar que parte da doutrina entende que houve erro na técnica legislativa, pois algumas das hipóteses do inciso I não deveriam comportar a retificação de ofício, mas somente mediante apresentação de requerimento efetuado pelo interessado.

Todavia, as demais hipóteses elencadas, tais como: b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas" são casos que só chegam ao conhecimento do Oficial se alguém levá-los ao seu conhecimento, e este alguém só pode ser o interessado em cujo nome consta o registro, através de requerimento, razão pela qual deveriam estar elencados no "inciso II" que norma as hipóteses de retificação a requerimento do interessado, bem como pelo confrontantes. [28]

A retificação extrajudicial realizada no registro de imóveis pode ocorrer [somente] a requerimento do interessado no seguinte caso:

a) no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

Quando a medida implicar alteração da área do imóvel, a retificação far-se-á mediante requerimento, que deverá fazer-se acompanhar das plantas e do memorial descritivo elaborado por profissional habilitado, com ART. Cabe exclusivamente ao detentor do domínio requerer a retificação da área, seja a maior ou a menor. Importante salientar que, ao contrário do que ocorre nas hipóteses mencionadas, neste caso é indispensável que o requerimento venha acompanhado da aquiescência dos confrontantes. Tratando-se de alteração de medidas, devem eles declarar-se de acordo com a situação fática que resultará nos imóveis. Digno de registro é o conceito de confrontante, que não se restringe ao proprietário, mas se estende ao possuidor, ou seja, aquele que ocupa o imóvel a qualquer título.. [29]

    Diante da possibilidade de causar danos à terceiros, o legislador colocou esta hipótese em inciso separado, limitando a legitimidade ao interessado. Também é denominado de pedido consensual porque exige a anuência dos confrontantes na própria planta.

O pedido consensual deve ser recebido pelo oficial de registro acompanhado de planta e memorial descritivo, elaborado por profissional habilitado, com a anuência dos confrontantes diretamente na planta. Vale lembrar, por "confrontante" entende-se não somente o proprietário do imóvel, mas também o seu eventual ocupante, por força do §10º do artigo 213 da LRP, desde que não seja seu mero detentor. [30]

O pedido também tem que apresentar planta e memorial descritivo [assinado por profissional legalmente habilitado], com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura.

4.2. O PROCEDIMENTO DA RETIFICAÇÃO

A Lei n. 10.931/04 não só possibilitou que os interessados pudessem requerer a retificação do registro imobiliário diretamente no Registro de Imóveis, facultando ao interesse das partes o procedimento judicial, mas também elaborou um procedimento para que as retificações fossem efetuadas pelo Oficial do Registro.

Com as alterações introduzidas pela Lei n. 10.931, de 02/8/2004, temos os seguintes meios para promover as retificações: a) por escritura pública, levada depois a registro; b) por ato do oficial, de ofício; c) por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado como de ofício, com ou sem decisão judicial; d) por processo judicial contencioso (ação ordinária). [31]

A nova sistemática proporcionada pela alteração do artigo 213 da Lei n. 6.015/1973 possibilita que as retificações no registro podem ser promovidas por:

a) escritura pública, levada depois a registro;

b) ato do oficial, de ofício;

c) processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado como de ofício, com ou sem decisão judicial;

d) processo judicial contencioso.

Portanto, cabe mencionar que as inovações trazidas pela Lei n. 10.931/2004 ampliaram o rol de procedimentos previstos na Lei n. 6.015/1973 para retificação do registro imobiliário. São estes os atuais procedimentos possíveis:

a) procedimento administrativo simplificado, realizado de ofício pelo oficial do registro de imóveis;

b) procedimento administrativo simplificado a requerimento do interessado ou dos confrontantes;

c) procedimento administrativo mediante a notificação de confrontantes e terceiros interessados;

d) procedimento administrativo, com a intromissão do Juiz Corregedor pela impugnação do procedimento por um dos interessados;

e) procedimento judicial.

O novo sistema permite que a retificação obedeça os seguintes procedimentos: a) procedimento administrativo simplificado, de ofício; b) procedimento administrativo simplificado a requerimento do interessado ou dos confrontantes; c) procedimento administrativo com notificação de terceiros; d) procedimento administrativo, com impugnação sem acordo e decisão do Juiz Corregedor; e) procedimento judicial, pelas vias ordinárias, garantido o contraditório. O procedimento administrativo retificatório simplificado pode se processar de ofício, determinando o Oficial que seja feita a retificação, nas hipóteses acima referenciadas, ou a requerimento do interessado, mediante simples petição com a prova do alegado. O Oficial do Registro de Imóvel passou a ter uma função mais atuante na retificação, pois preside o procedimento administrativo simplificado, manda processá-lo, indefere-o, pode exigir diligências, e notifica os interessados, acolhendo ou não o pedido. [32]

O pedido apresentado pelo interessado pode ser simples, mas deve ser claro e objetivo sobre qual o interesse na retificação, bem como devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo do imóvel, elaborado por profissional habilitado. Primordialmente deverá constar na planta a anuência dos confrontantes.

O requerimento, com a correta descrição do imóvel, atendendo aos requisitos de que trata o caput do artigo 225, deverá conter os característicos, as confronta-ções e as localizações do imóvel e nome dos confrontantes. Quando se tratar só de terreno, ainda, a especificação acerca do lado do logradouro (par ou impar), quadra e distância mé-trica da edificação ou da esquina mais próxima. O que se exige, portanto, é a mais completa caracterização física do imóvel retificando, que deverá ser obtida através da contratação de profissional da área de engenharia, para a confecção do competente memorial descritivo e da respectiva planta.  [33]

O Oficial averbará a retificação mediante pedido do interessado desde que não haja impugnação, que o pedido esteja instruído com os documentos necessários para comprovar o alegado e atendidos os requisitos do artigo 225 Lei n. 6.015/1973.  Se ausente algum dos requisitos, o Oficial do Registro indeferirá o pedido de retificação.

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário [...]. [34]

O artigo 213 da Lei n. 6.015/1973 determina que o confrontante que não tiver assinado a planta para retificação deverá ser notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente para se manifestar em quinze dias.

Art. 213. [...] § 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. [35]

A notificação poderá ocorrer pessoalmente ou pelo correio [aviso de recebimento], como também por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

Não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, deverá ser realizada a notificação por edital, também com prazo de quinze dias, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

Art. 213. [...] § 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. [36]

A não apresentação de impugnação será considerada como anuência tácita dos confrontantes acerca da procedência da retificação do registro imobiliário, motivo pelo qual o Oficial do Registro poderá averbar a retificação.

Mas a retificação poderá ser indeferida mesmo que não haja impugnação, desde que o pedido não esteja instruído com a documentação exigida. O processo administrativo não comporta dilação probatória, portanto, havendo dúvidas acerca da retificação o pedido deve ser indeferido ou encaminhado ao Juiz Corregedor.

A ausência de impugnação caracteriza anuência presumida. Em tal hipótese e na de anuência expressa, o Oficial passará a verificar se o pedido está formalmente em ordem, se preenche os requisitos legais e se está instruído com os documentos indispensáveis à apreciação do pedido. Ausentes os requisitos legais ou os documentos indispensáveis, também fundamentadamente, indeferirá o pedido  [37]   

Havendo impugnação, obrigatoriamente o Oficial do Registro deverá intimar o interessado postulante e o profissional que tiver assinado a planta e o memorial descritivo para se manifestarem sobre a impugnação no prazo de quinze dias.

Art. 213. [...] § 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. § 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. [38]

Não havendo conciliação entre requerente e impugnante, o Oficial remeterá o processo ao Juiz Corregedor, que poderá realizar uma instrução sumária sobre os fatos ou mesmo  decidir de plano. Todavia, se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, o Juiz então remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Art. 213. [...] § 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.  § 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. § 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados [39]

O procedimento do artigo 213 da Lei n. 6.015/1973 também poderá ser utilizado para apurar os remanescentes de áreas parcialmente alienadas. Neste caso, somente serão considerados confrontantes os confinantes das áreas remanescentes.

Atendendo aos mesmos requisitos exigidos para a retificação consensual, o interessado que tiver seu imóvel fracionado por sucessivas alienações parciais poderá requerer a apuração da área remanescente de seu imóvel. A planta deverá levar em conta todos os imóveis destacados ou apresentar a localização exata do imóvel apurando. [40]

O mesmo procedimento previsto no referido dispositivo legal também poderá ser utilizado para demarcação e retificação de áreas públicas, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

O procedimento de retificação, agora administrativo e simplificado, poderá ser realizado até de ofício pelo Oficial do Registro, ou mesmo a requerimento de qualquer interessado por simples requerimento.  O Juiz Corregedor ou a via judicial somente serão utilizados diante de casos específicos e excepcionais.

4.3. FORO JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL

A nova disposição dos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973, com a reforma processual já citada no presente estudo, ampliou o foro disponível para apresentação de pedido de retificação do registro imobiliário, que poderá ser processado:

a) no próprio Registro de Imóveis no foro do imóvel;

b) no Registro de Imóveis no foro do imóvel, mas subordinado ao crivo do Juiz Corregedor competente, desde que presentes as hipóteses específicas do artigo 213 da Lei n. 6.015/1973;

c) em umas das varas judiciais especializadas da Justiça comum, observando as competências materiais e territoriais.

A retificação do registro pode processar-se: a) diretamente no Cartório, perante o Oficial do Registro no foro da localização do imóvel; b) perante o Juiz Corregedor ao qual está subordinado o respectivo Cartório Registral, quando a ele remetido pelo Oficial nas hipóteses previstas no art. 213 e seus §§; c) na Justiça comum, perante o Juiz de Direito da Comarca onde se situa o imóvel referido no registro. O art.212 deu ao interessado, pessoa em cujo nome está feito o registro, a oportunidade de requerer ao Oficial do Registro de Imóveis competente, por meio do procedimento administrativo a retificação, que também poderá ser feita por meio de procedimento judicial. [41]

A retificação imposta perante o Registro de Imóveis é o administrativo [foro extrajudicial], mediante de apresentação de pedido simples efetuado em petição ou em formulário que pode ser oferecido pelo próprio Oficial do Registro de Imóveis [munido da documentação demonstrativa da necessidade da retificação].

Importante mencionar que não cabe qualquer recurso administrativo do indeferimento do pedido de retificação pelo Oficial do Registro, cabendo apenas ao interessado aforar o pedido judicial para retificação do Registro Imobiliário.

[...] da decisão administrativa do Oficial de Registro de Imóveis que deferir ou indeferir pedido de retificação de matrícula, registrou ou averbação, não cabe recurso administrativo. Não só porque não prevê a Lei de Registros Públicos a possibilidade de recurso administrativo contra tal decisão como, também, não integra o Oficial de Registro estrutura administrativa da qual fazem parte a Corregedoria Permanente, a Corregedoria Permanente, a Corregedoria-Geral da Justiça e o Conselho Superior da Magistratura.  [42]   

A segunda hipótese é similar a primeira acima mencionada, ou seja, é o foro extrajudicial, realizado por procedimento administrativo, mas o procedimento é subordinado ao crivo do Juiz Corregedor da comarca do local onde é situado o imóvel.

A intervenção do Juiz a que se refere os artigos questionados em sua nova redação, evidentemente é a do Juiz Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis e se dará nas hipóteses de dissensão entre os interessados ou quando se exigir "outras Provas", que a norma foi omissa em identificá-las, mas sempre em instrução sumário sem discussão do direito de propriedade. [43]

As hipóteses estão descritas no artigo 213 da Lei n. 6.015/1973. O Oficial do Registro deverá solicita a intervenção do Juiz Corregedor nos casos em que houver impugnação do procedimento administrativo, sem que haja transação entre postulante e eventual impugnante, por qualquer confrontante ou terceiro interessado.

Segundo Swensson: “A intervenção do Juiz Corregedor Permanente no procedimento administrativo somente terá lugar se, havendo impugnação, não houver sido celebrada transação entre o requerente e o impugnante”. [44]   

A terceira hipótese é o foro judicial, ou seja, quando existe a necessidade ou a opção pela intervenção do Poder Judiciário. O artigo 212 da Lei n. 6.015/1973 inverteu a antiga sistemática, como já mencionado anteriormente, e transformou em facultativo o foro judicial para retificação do registro imobiliário.

Se houver impugnação fundamentada, se não ocorrer transação entre os interessados ou se o pedido envolver direito de terceiros, a retificação deverá ser decidida pelo juiz ainda em sede correcional. Se a controvérsia versar sobre direito de propriedade das partes, a matéria deverá ser objeto de processo judicial. No mais, situações comezinhas de retificação de registro serão decididas pelo registrador, o qual, se tiver dúvidas, consultará o juiz corregedor. [45]

Além dos procedimentos em que o interessado requerer a retificação por via judicial por opção própria, haverá necessidade de intervenção judicial quando a controvérsia levantada por um dos interessados versar sobre direito de propriedade das partes, quando então a controvérsia somente se resolverá por processo judicial.

A retificação pela via judicial segue o rito ordinário, previsto nos artigos 282 e seguintes do CPC, e tem palco sempre que houver conflito de interesses no objeto da retificação, como, por exemplo, no caso de o interessado não conseguir anuência de qualquer das pessoas que a pôr o seu consentimento para a retificação pretendida. [...] Dessa forma, não sendo possível a retificação por via administrativa, a ação contenciosa ordinária poderá ser proposta: pelo proprietário com título não registrado contra titular aparente do direito real; pelo proprietário com título registrado contra beneficiário de direito real indevidamente registrado; pelo proprietário, nas hipóteses de registro injustificado de um direito pessoal; no caso de não-cancelamento de um direito real já extinto; na circunstância de ter havido alienação do imóvel por quem o recebeu indevidamente; pelo titular de um direito real sobre coisa alheia, se terceiro sem causa legítima o registrar em lugar do verdadeiro titular; se o direito real for cancelado sem fundamento jurídico; se fizer registro indevido de uma restrição ao direito real; se conferir prioridade indevida a um outro direito real; pelo titular de direitos distintos. [46]

Em havendo a requisição judicial para a retificação do registro imobiliário ou não sendo possível esta retificação pelo procedimento administrativo direto no Registro de Imóveis, a ação judicial, contenciosa e ordinária, poderá ser proposta pelo:

a) proprietário do imóvel com título não registrado contra titular aparente do direito real ou pelo proprietário com título registrado contra beneficiário de direito real indevidamente registrado;

b) proprietário, nas hipóteses de registro injustificado de um direito pessoal; no caso de não-cancelamento de um direito real já extinto; na circunstância de ter havido alienação do imóvel por quem o recebeu indevidamente;

c) pelo titular de um direito real sobre coisa alheia quanto: terceiro o registrar em lugar do verdadeiro titular; for feito registro de uma restrição indevida ao direito real; for conferido prioridade a um outro direito real de forma indevida; e/ou quanto o direito real for cancelado sem fundamento jurídico.

d) titular de direitos distintos.

Portanto, via de regra a participação no procedimento de retificação do registro imobiliário do Juiz Corregedor e do Juiz em processo judicial somente ocorrerá em casos mais complexos, pois nos demais o Oficial do Registro é competente para realizar a retificação de forma administrativa.

5. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO

Antes das modificações efetuadas pela Lei n. 10.931/2004 e a necessidade da realização do procedimento judicial para retificação do registro, a Lei n. 6.015/1973 determinava a necessidade da manifestação do Ministério Público sobre a retificação.

É o que determinava o § 3º do artigo 213  da Lei n. 6.015/1973 antes da alteração efetuada pela Lei n. 10.931/2004: “[...]   Art. 213 - A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro. [...] § 3º O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação”. [47]

A redação atual dos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973 [alterados pela Lei n. 10.931/2004] não prevê a manifestação do Ministério Público  nos procedimentos administrativo e judicial de retificação.

Esta modificação legislativa transformou a retificação extrajudicial em regra e a retificação judicial em exceção, justamente com a finalidade de facilitar o procedimento inerente as retificações, tornando-o mais célere e menos oneroso.

O art. 213, § 3º, revogado, exigia a presença do Ministério Público nos procedimentos administrativo e judicial de retificação; com a nova redação do art. 213 foi abolida a intervenção do Ministério Público nos procedimentos administrativos, já que nos procedimentos judiciais a exigência do MP como custos legis está nos artigos 82 e seguintes, assim como no Código Civil e em outras leis específicas.  [48]

Assim, não se justificaria simplificar todo o procedimento para realização das retificações dos registros imobiliários, abster a necessidade do procedimento judicial e, mesmo assim, manter a formalidade da manifestação Ministerial nas retificações.

 [...] a intervenção do MP nos procedimentos Administrativos, ainda que simplificados, como custos legis, assegura a defesa da ordem pública e dos interesses sociais, bem como garante ao MP sua função de zelar pelo efetivo respeito dos serviços de relevância pública aos direitos assegurados na Constituição da República [art. 129], dando mais legitimidade às medidas retificatórios e assegurando o respeito aos direitos de eventuais terceiros prejudicados, evitando procedimentos desnecessários. [49]

Mas há de se ressaltar que a doutrina especializada vem entendendo que nos procedimentos inerentes a retificação de registro de imóveis a exigência da presença do Ministério Público ainda é necessária diante da atuação como custos legis.

6. O REGISTRO E AS NULIDADES

O artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 não foi alterado pela Lei n. 10.931/04, permanecendo com a redação original no seu caput, onde determina que “as nulidades de pleno direito do registro uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta”, mas foram acrescentados cinco novos parágrafos ao dispositivo legal. [50]

Segundo Venosa: “[...] tendo em vista o princípio de veracidade e presunção relativa, os registros ficam sujeitos à declaração de nulidade ou ação de anulação, se feitos em desacordo com a lei ou se espelharem situação não verdadeira.” [51]

As nulidades de pleno direito tornam qualquer ato jurídico nulo e são encontradas e  numeradas no atual Código Civil:

a) celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

b) for ilícito, impossível, indeterminável o seu objeto ou quando o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

c) não revestir a forma prescrita em lei;

d) for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade ou quando tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

e) a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. [52]

Portanto, em ocorrendo alguma das situações caracterizadas como nulidades de pleno direito [absolutas - acima citadas], desde que devidamente comprovadas, invalidam o registro imobiliário independente de ação judicial.

Muito embora a Lei n. 6.015/1973 mencione que haverá a invalidação do registro diante de nulidade de pleno direito independentemente de ação direta, a doutrina consultada entende necessária a instauração de procedimento judicial.

Embora a Lei de Registros Públicos permita que a invalidação do registro em razão de prova de ocorrência de nulidade de pleno direito independentemente de ação direta, necessária será a instauração de procedimento, pelo Juiz Corregedor Permanente, de ofício, mediante promoção do Oficial do Registro de Imóveis ou a requerimento do interessado, assegurados aos titulares dos direitos reais incidentes dos direitos reais objeto do registro.  [53]   

Este fato pode ser comprovado pelo próprio artigo 214 da Lei n. 6.015/1973, que determina expressamente que caberá apelação ou agravo da decisão [conforme o caso que se apresente] que decretar a nulidade do registro.

A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos, mas o Magistrado poderá realizar, a qualquer momento e sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel, caso entenda a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação.

Art. 214 [...]. § 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.  § 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso. § 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. § 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. [54]

O § 4º da norma legal supra determina que uma vez realizado o bloqueio judicial da matrícula onde ocorreu a nulidade comprovada, o Oficial do Registro de Imóveis não poderá mais praticar qualquer ato naquele respectivo registro.

Na matrícula que estiver sob suspeita de ter sido praticada nulidade plena, não poderá sofrer qualquer registro ou averbação, salvo quando necessário para evitar o perecimento de direito ou a ocorrência de lesão grave e de difícil reparação.

Entretanto, novos atos serão praticados somente com autorização expressa do órgão judicial que analisa o pedido, desde que haja a pré-notação dos títulos dos interessados, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução acerca do bloqueio anteriormente realizado.

O artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 também teve acrescentado o § 5º pela Lei n. 10.931/04, o qual determina que a nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

Neste caso é importante mencionar que devem ser excluídos os bens públicos por serem insuscetíveis de usucapião. O terceiro de boa-fé deve pleitear o benefício imposto pelo dispositivo legal supra citado para fazer valer seus direitos, mas tal benefício não aproveitará o terceiro que deu causa ou auxiliou na nulidade reconhecida no registro.

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei n. 10.931/2004 dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, alterando o Decreto-Lei n. 911/69, as Leis n. 4.591/64, 4.728/65, e 10.406/02.

O artigo 212 da Lei n. 6.015/73, após as alterações da Lei n. 10.931/04, passou a prever que a retificação do Registro Imobiliário poderá ser realizada administrativamente se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade.

A partir desta modificação o Oficial do Registro passou a ter o poder de efetuar retificações  nos registros e averbações quando houver omissão, imprecisão ou incorreção, e até nos casos em que haja inserção ou alteração de perímetro que resulte na alteração de área.

A doutrina apresentada no estudo entende que foi realizada importante inovação legislativa, pois proporcionou que o próprio Oficial do Registro proceda retificações no registro de imóveis em procedimento administrativo simplificado.

Portanto, a partir desse momento o Poder Judiciário será provocado a se manifestar somente questões em que houver litígio entre os interessados [não havendo possibilidade de conciliação] ou se verificar possível lesão a patrimônio alheio.

Observa-se que legislador inverteu a sistemática anterior, pois a regra anterior a Lei n. 10.931/04 da obrigatoriedade da retificação judicial não mais existe, passando a tornar como regra a retificação do registro diretamente realizada no Registro de Imóveis.

Os incisos I e II do artigo 213 da Lei n. 6.015/73 trazem as hipóteses especificadas em que o Registro Imobiliário pode sofrer retificações administrativas, como em casos de omissões, imprecisões e erros verificados na matrícula de determinado registro.

O inciso I cuida das situações em que a correção do erro, omissão ou equívoco não oferece risco de prejuízos a terceiros, caso em que a retificação pode ser realizar de ofício pelo Oficial do Registro; o inciso II cuida das hipóteses que a correção poderá vir a  acarretar prejuízos a terceiro, motivo pelo qual não poderá ser realizada de ofício. 

O artigo 213 da Lei n. 6.015/73 também traz os procedimentos necessários para que a retificação do Registro Imobiliário ocorra. O pedido que não tenha tido impugnação será deferido e averbado se tiver todas as documentações necessárias.

Havendo impugnação, obrigatoriamente o Oficial do Registro deverá intimar o interessado postulante e o profissional que tiver assinado a planta e o memorial descritivo para se manifestarem sobre a impugnação no prazo de quinze dias.

Havendo conciliação entre as partes, a retificação será averbada pelo Oficial do Registro; mas se não houver conciliação, o pedido será enviado ao Juiz Corregedor competente para que o pedido de retificação seja analisado e decidido.

O pedido administrativo de retificação terá que apresentar prova pré-constituída do alegado, ou seja, não terá dilação probatória, mas os casos que forem enviados ao Juiz Corregedor poderão sofrer uma instrução probatória sumária antes da decisão.

Importante mencionar que não cabe qualquer recurso administrativo do indeferimento do pedido de retificação pelo Oficial do Registro, cabendo apenas ao interessado aforar o pedido judicial para retificação do Registro Imobiliário.

A redação atual dos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973 [alterados pela Lei n. 10.931/2004] não mais prevêem a manifestação do Ministério Público nos procedimentos administrativo e judicial de retificação [ao contrário da redação anterior].

Mas a doutrina apresentada no presente estudo demonstra que nos procedimentos inerentes a retificação de Registro de Imóveis a exigência da presença do Ministério Público ainda é necessária diante da atuação como custos legis.

O artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 não teve seu caput alterado pela Lei n. 10.931/04, permanecendo com a redação original, mas foram acrescentados cinco parágrafos à redação original, prevendo alguns dispositivos inerentes à invalidação do registro imobiliário diante de nulidades de pleno direito [desde que devidamente comprovadas].

É de se reconhecer que a reforma efetuada nos três dispositivos legais estudados é mais um dos dispositivos criados com o fim de melhorar o serviço público e auxiliar a minorar os efeitos na morosidade do Poder Judiciário.

8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ANTUNES, Luciana Rodrigues. Introdução ao Direito Notarial e Registral. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 691, 27 maio 2005. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765>. Acesso em: 08 fev. 2010.

BALBINO FILHO, Nicolau. Averbações e Cancelamentos no Registro de Imóveis. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2007

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